Tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính như thế nào

Tiền chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay được tính dựa trên diện tích đất chuyển, giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương..

Tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Câu hỏi của bạn về Tiền chuyển mục đích sử dụng đất:

     Chào Luật sư, xin cho em hỏi khi xin chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất là bao nhiêu ạ?

Câu trả lời của Luật sư về Tiền chuyển mục đích sử dụng đất:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về Tiền chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về Tiền chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Căn cứ pháp lý về tiền sử dụng đất:

2. Nội dung tư vấn về Tiền chuyển mục đích sử dụng đất:

     Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi xin được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người có nhu cầu sẽ phải trả tiền sử dụng đất. Đây cũng là một nghĩa vụ tài chính cần phải thực hiện để được nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tiền chuyển mục đích sử dụng đất

2.1 Thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế

     Căn cứ vào từng trường hợp cụ thể, phụ thuộc vào loại đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng mà pháp luật quy định về thu tiền sử dụng đất khác nhau. Cụ thể:

Trường hợp 1: Từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất chuyển sang Đất ở hoặc Đất nghĩa trang, nghĩa địa

     Khi đó, tại Điểm a, Khoản 1, Điều 5, 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

     Theo đó, đối với những trường hợp trên thì Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất  = 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Trường hợp 2: Từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất chuyển sang đất ở

     Khi đó, tiền sử dụng đất được thu như sau:

Điểm b, Khoản 1, Điều 5, 45/2014/NĐ-CP quy định:

b) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.

     Theo đó, việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở được thu phụ thuộc là vào phương thức giao đất hay cho thuê đất và thời gian được giao, cho thê. Cụ thể:

Giao đất

     Đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 (Luật đất đai 2013 có hiệu lực) thì:

     Tiền sử dụng đất =  mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cho thuê đất

  • Đối với hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đồng thời với chuyển thành giao đất

     Tiền sử dụng đất = 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

  • Đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đồng thời với chuyển thành giao đất

     Tiền sử dụng đất = mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tiền chuyển mục đích sử dụng đất

2.2 Thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp 1:

  • Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định sang làm đất ở
  • Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở 

Tiền sử dụng đất = 50% ( Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

     Gía đất được áp dụng là giá tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp 2:

  • Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

     Gía đất được áp dụng là giá tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp 3:

  • Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở 

Tiền sử dụng đất được thu như sau:

Không thu tiền sử dụng đất

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê…

Thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở…

Nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất…

Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm…

Trường hợp 4:

  • Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định

Cụ thể, tại Khoản 2, 3, Điều 5, Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn trường hợp này như sau:

2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại. 

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.

b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.

c) Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đang sử dụng hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ở thì giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng theo quy định của Chính phủ về giá đất (đất thương mại dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất thương mại dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị).

KẾT LUẬN: Như vậy, tùy từng đối tượng có nhu cầu chuyển much đích sử dụng đất là tổ chức hay cá nhân, hộ gia đình và tùy thuộc vào loại mục đích sử dụng đất trước và sau khi chuyển mà sẽ có cách tính tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Bài viết tham khảo:

    Để được tư vấn chi tiết Tiền chuyển mục đích sử dụng đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn đất đai 24/7 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hương Li