TÁCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ ĐẤT MUA CỦA VỢ CHỒNG LY HÔN

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tháng 3 năm 2016 tôi mua 370m2 đất ở của một vợ chồng, khi mua đang trong quá trình cấp giấy chứng nhận nên chưa làm hợp đồng mua bán mà chỉ làm giấy giao nhận tiền bán đất. Đến tháng 11 năm 2016 hai vợ chồng ấy ly hôn, phần đất tôi mua thuộc về của vợ. Nay đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đứng tên của cả 2 vợ chồng ấy), giờ tôi muốn tách phần đất tôi đã mua thì phải làm những thủ tục gì? Hợp đồng mua bán có cần phải cả chồng (đã ly hôn) ký không? Tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận trước là ai phải nộp? Mức nộp là bao nhiêu (ở đây là biên giới thuộc xã 30a có được miễn giảm không vì đất này là bố mẹ cho con gái từ năm 2005 để làm nhà ở). Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

Nội dung tư vấn về vấn đề đất mua của vợ chồng ly hôn:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đất mua của vợ chồng ly hôn

     Theo thông tin bạn cung cấp, Tháng 3 năm 2016 bạn mua một phần đất ở của một vợ chồng nhưng chưa có giấy chứng nhận nên mới chỉ làm giấy giao nhận tiền bán đất. Tại thời điểm này bạn không đủ điều kiện để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. 

     Đến nay, sau khi bên bán đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn muốn thực hiện tách thửa phần đất đó. Thực tế, hai bên đã thực hiện giao dịch mua bán giao nhận tiền bán đất. Tuy nhiên, về mặt pháp lý không đủ căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất của bạn vì hai bên chưa làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực căn cứ theo khoản 3 điều 167 Luật đất đai. 

      [caption id="attachment_56583" align="aligncenter" width="450"] Đất mua của vợ chồng ly hôn[/caption]

     Căn cứ điều 64 nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn cần phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên và công chứng, chứng thực. Theo thông tin bạn cung cấp, thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sau khi vợ chồng bên bán đã ly hôn nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên của hai vợ chồng. Do thông tin không đầy đủ nên bạn cần xác nhận lại:

• Hai bên thuận tình ly hôn có thỏa thuận vẫn để mảnh đất này là tài sản đồng sở hữu chung của hai người. Trường hợp này khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần thửa đất cần có chữ ký của cả hai người đó.
• Hay vợ chồng đã được giải quyết ly hôn, được chia tài sản theo quyết định của Tòa án mà chưa thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên cho một người. Trường hợp này cần thực hiện thủ tục cấp đổi sang tên trước sau đó làm thủ tục chuyển nhượng một phần thửa đất chỉ cần chữ ký của bên được sang tên.

2. Trình tự, thủ tục tách thửa quyền sử dụng đất từ đất mua của vợ chồng ly hôn

     Trình tự thủ tục tách thửa để chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất căn cứ khoản 3 điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

     Bước 1. Bên bán nộp hồ sơ đề nghị tách thửa để chuyển quyền một phần thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Căn cứ khoản 11 điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ gồm:

• Đơn xin tách thửa;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao các giấy tờ nhân thân: Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ xác nhận tình trạng kết hôn.

     Bước 2. Giải quyết hồ sơ:

     Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

     Bước 3. Trả kết quả:

     Trong thời gian không quá 10 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, nhận phiếu hẹn trả kết quả, đến văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận.

     Sau khi có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên bán hoàn thành thủ tục tách thửa, bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Phòng tài nguyên môi trường cho phép, bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận cho phần đất tách từ đất mua của vợ chồng ly hôn

     Sau khi thực hiện thủ tục tách thửa và đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Bạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo thông tin bạn cung cấp, đất đó nằm ở biên giới thuộc xã 30a. Theo nghị quyết 30a/2008/NQ-Cp, tất cả các xã thuộc các huyện nghèo đều được hưởng các cơ chế, chính sách quy định như đối với xã đặc biệt khó khăn. Tuy nhiên, trường hợp của bạn không thuộc trường hợp được miễn các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Cụ thể như sau: 

• Về lệ phí trước bạ:

     Căn cứ điều 9 nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, trường hợp của bạn không thuộc một trong các trường hợp đó nên vẫn phải đóng lệ phí trước bạ. Mức đóng lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Thuế thu nhập cá nhân:

     Trường hợp đất nằm ở biên giới thuộc xã 30a không thuộc trường hợp được miễn giảm thuế căn cứ theo điều 4, điều 5 Luật thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng 2% giá trị chuyển nhượng nếu không có thỏa thuận khác, bên bán có nghĩa vụ nộp. 

• Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng;
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Phí đo đạc.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Trình tự thủ tục thực hiện tách thửa đất theo quy định của pháp luật
• Phân chia tài sản là nhà đất khi ly hôn như thế nào?

      Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
     Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.