RỦI RO KHI MUA CHUNG CƯ

Câu hỏi của bạn về rủi ro khi mua chung cư:

Chào Luật sư, tôi có một vấn đề muốn nhờ Luật sư tư vấn như sau: 

Tôi có nhu cầu muốn mua một căn hộ chung cư gần cơ quan để tiện việc đi làm, tuy nhiên hiện nay thấy có khá nhiều bài báo nói về chủ đầu tư lừa đảo chiếm dụng vốn bỏ chạy. Vậy xin Luật sư tư vấn cho tôi được biết những rủi ro khi mua nhà chung cư cần lưu ý cũng như cách thức để giải quyết.

Tôi xin chân thành cám ơn!!

Câu trả lời về rủi ro khi mua chung cư:

Chào bạn, Luật Toàn Quốc cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về rủi ro khi mua chung cư, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề rủi ro khi mua  chung cư như sau:

1. Căn cứ pháp lý về rủi ro khi mua chung cư:

• Luật Nhà ở
• Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

2. Nội dung tư vấn về rủi ro khi mua chung cư:

     Hiện nay nhà chung cư đang là phương pháp tốt nhất để giải quyết các nhu cầu về chỗ ở cho người dân ở trong thành phố lớn. Đặc biệt là ở các thành phố lớn, như Hà Nội, tp Hồ Chí Minh..dân số đông, nhu cầu sử dụng thuê, mua, thuê mua nhà ở chung cư vô cùng lớn. Các dự án chung cư do đó cũng ngày một nhiều về số lượng, đa dạng phong phú về chủng loại; các dịch vụ đi kèm cũng ngày càng nhiều. Nhu cầu lớn, thị trường cạnh tranh cao, tất yếu kéo theo những rủi ro cho người mua, khi mà quá trình xây dựng và bàn giao còn rất dài. Từ những vụ việc đã tư vấn và tranh chấp đã giải quyết, chúng tôi xin đưa ra những rủi ro mà người mua nhà chung cư thường gặp như sau:

2.1 Chủ đầu tư không đủ điều kiện thực hiện bán căn hộ

     Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, khi muốn được phép bán căn hộ chung cư thì chủ đầu tư cần thỏa mãn hai điều kiện sau:

• Có đủ các giấy tờ quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản bao gồm:

            - Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

            - Hồ sơ dự án;

            - Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

            - Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng;

            - Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

            - Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

• Phải có thông báo về việc đủ điều kiện được bán của cơ quan Nhà nước. Theo đó để có được thông báo này thì chủ đầu tư cần làm hồ sơ xin cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật. Trong thời hạn 15 ngày nếu được cấp phép bán căn hộ thì chủ đầu tư mới bắt đầu được phép mở bán căn hộ.

2.2 Chung cư được ngân hàng bảo lãnh

     Trên thực tế cho thấy, việc chủ đầu tư có đủ vốn để thực hiện xây dựng một chung cư là rất khó khăn bởi khoản tiền đầu tư cực lớn, chính vì vậy ngoài việc huy động vốn khách hàng thì bên chủ đầu tư nhiều trường hợp phải nhờ sự bảo lãnh của ngân hàng. Chính vì vậy theo khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

     Việc ký kết này rất cần thiết và quan trọng bởi trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh (ngân hàng) có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. [caption id="" align="aligncenter" width="266"] Rủi ro khi mua chung cư[/caption]

2.3 Căn hộ bạn mua có đang bị thế chấp 

     Luật nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư được thế chấp dự án xây dựng nhà ở để có vốn đầu tư phát triển nhà ở và bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc thế chấp căn hộ để có tiền thực hiện dự án là không sai, mặt khác còn giải quyết được việc thiếu vốn. Tuy nhiên điểm không tốt đó là người mua nhà không biết được các thông tin về thế chấp mà chủ yếu là người mua tự tìm hiểu. Đây cũng là một rủi ro cho khách hàng khi chưa biết các thông tin về việc thế chấp của chủ đầu tư.

     Theo quy định của pháp luật chủ đầu tư muốn bán căn hộ trong dự án cho khách hàng khi còn đang thế chấp tại ngân hàng thì bắt buộc phải giải chấp các căn hộ này trước rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp được bên mua nhà và bên ngân hàng đồng ý. Việc xác định căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng theo quy định phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở. Tuy quy định như vậy nhưng chủ đầu tư vẫn cố tình không cung cấp các thông tin về việc căn hộ đang thế chấp, từ đó gây ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người mua.

2.4 Quy định về thanh toán tiền mua chung cư

     Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì việc thanh toán khi mua căn hộ chung cư được thực hiện thành nhiều lần và mỗi lần được thực hiện trả theo một số tiền nhất định nhưng không quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

     Quy định về thanh toán này giúp người mua đặt được một áp lực lên phía chủ đầu tư nhằm yêu cầu giao nhà đúng hạn. Bên cạnh đó, trong quá trình thanh toán người mua căn hộ cần thực hiện việc kiểm soát chủ đầu tư dùng tiền của mình có đúng mục đích hay không để phòng tránh các trường hợp khác có thể xảy ra để có hướng giải quyết cụ thể.

2.5 Giao căn hộ không như đã cam kết ban đầu

     Hiện nay, rất nhiều người dân khi mua nhà chung cư khi xem căn hộ mẫu hoặc qua lời quảng cáo của nhà đầu tư về quy cách, chất lượng của căn hộ chung cư thì rất tốt nhưng khi nhận căn hộ thì không như thông tin khi giao kết trong hợp đồng. Trong trường hợp này thì nên xử lý như sau:

• Khi giao nhận căn hộ thì việc đầu tiên người mua phải kiểm tra, so sánh thực tại căn hộ với những điều khoản mô tả trong hợp đồng đã ký kết. Nếu phát hiện kích thước, thiết bị không như giao kết thì phải:
• Lập biên bản, trong đó nêu rõ những thiết bị nào sai quy cách, chất lượng, nhãn mác... hoặc kích thước không đúng so với hợp đồng.
• Thông tin tới chủ đầu tư về việc căn hộ không đúng tiêu chuẩn như trong hợp đồng để tìm hướng giải quyết (thông thường là theo thỏa thuận).
• Theo quy định về thanh toán thì có một khoản tiền chưa trả cho nhà đầu tư (đợt thanh toán cuối) nếu phát hiện chung cư nhận được không đúng như hợp đồng thì hai bên tự thương lượng và có thể trừ đi trong khoản tiền mà người mua chưa trả cho chủ đầu tư.
• Nếu phát sinh tranh chấp mà không tự giải quyết được thì người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền về tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư.

     Trên đây là một số rủi ro mà người mua nhà chung cư thường gặp phải. Tuy có những điều người mua thấy bất hợp lý tuy nhiên do phía chủ đầu tư có những tư vấn cũng các chính sách đưa ra nhằm thu hút vốn nên người mua nhà vẫn thực hiện theo, chính vì vậy các rủi ro khi mua nhà chung cư ngày càng phức tạp và khó lường hơn. Để phòng tránh các rủi ro khi mua nhà chung cư, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn tốt nhất.

     Ngoài ra bạn có thế tham khảo:

• Những lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
• Việc thanh toán khi nhận bàn giao nhà chung cư quy định như thế nào?

Để được tư vấn chi tiết về Rủi ro khi mua nhà chung cư, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Phạm Chơn