QUYỀN CHO THUÊ ĐẤT THẾ CHẤP VÀ XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT THẾ CHẤP

Kiến thức của bạn:

     Quyền cho thuê đất thế chấp và xây dựng trên đất thế chấp.

Kiến thức của luật sư:

Cơ sở pháp lý:

• Bộ Luật dân sự 2015;
• Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về giao dịch bảo đảm;
• Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.

Nội dung kiến thức quyền cho thuê đất thế chấp và xây dựng trên đất thế chấp

     1. Quyền cho thuê đất thế chấp của bên thế chấp đất

     Khoản 6 điều 321 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

     "6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

      Điều 23 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định:

     “Điều 23. Cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp

     1. Trong trường hợp bên thế chấp cho thuê hoặc cho mượn tài sản thế chấp mà không thông báo cho bên thuê hoặc bên mượn về việc tài sản đang được dùng để thế chấp theo quy định tại khoản 5 Điều 349 Bộ luật Dân sự và gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thuê hoặc bên mượn.

     2. Hợp đồng cho thuê, cho mượn tài sản đang thế chấp chấm dứt khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Bên thuê, bên mượn phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên thuê, bên mượn có thỏa thuận khác.”

     Như vậy, chủ sử dụng đất có đất đang thế chấp được cho thuê đất. Bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê biết nhà đất đó đang được dùng để thế chấp; phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết việc cho thuê đất này. Bên thế chấp có quyền cho thuê đất thế chấp; nếu không thông báo và gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Khi nhà đất bị xử lý để thu hồi nợ thì hợp đồng cho thuê chấm dứt. Bên thuê phải giao nhà đất cho bên nhận thế chấp để xử lý.

  [caption id="attachment_51159" align="aligncenter" width="400"] Cho thuê đất thế chấp[/caption]

     2. Sử dụng tài sản trên đất thế chấp

     Căn cứ khoản 2 điều 320 Bộ Luật dân sự một trong những nghĩa vụ của bên thế chấp là bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. Do vậy chủ sử dụng đất không được phá dỡ tài sản trên đất đã thế chấp.

     Căn cứ khoản 2 điều 321 Bộ luật dân sự 2015 một trong những quyền của bên thế chấp là đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. Khoản 1 điều 27 nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng quy định, bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó

     2.1. Sử dụng tài sản xây dựng trên đất thế chấp để thực hiện nghĩa vụ khác:

     Điều 27 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định:

     "2. Trong trường hợp bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp và dùng phần tài sản tăng thêm do đầu tư để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp và nhận thế chấp bằng chính phần tài sản tăng thêm do đầu tư thì giải quyết như sau:

      ....

     b. Trường hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tư không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp được xử lý toàn bộ để thực hiện nghĩa vụ. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định theo thời điểm đăng ký.”

     Chủ sử dụng đất có quyền xây dựng thêm nhà trên đất đã thế chấp; dùng nhà đó để bảo đảm thực hiện thế chấp khác. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên thế chấp được xác định theo thời điểm đăng ký. 

     2.2. Không sử dụng tài sản xây dựng trên đất thế chấp để thực hiện nghĩa vụ khác:

     Khoản điều 12 điều 1 nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định:      

     “3. Trường hợp bên thế chấp hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp (sau đây gọi là người đã đầu tư vào tài sản thế chấp), nhưng không dùng phần tài sản tăng thêm do đầu tư để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì giải quyết như sau:
      .......
     b) Trường hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tư không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp hoặc nếu tách rời sẽ làm mất hoặc giảm giá trị của tài sản thế chấp thì người đã đầu tư vào tài sản thế chấp không được tách phần tài sản tăng thêm do đầu tư ra khỏi tài sản thế chấp, nhưng khi xử lý tài sản thế chấp thì người đã đầu tư vào tài sản thế chấp được ưu tiên thanh toán phần giá trị tăng thêm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”      Khoản 1 điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định:      "1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

     Như vậy, chủ sử dụng đất có quyền xây dựng thêm nhà trên đất thế chấp và không dùng tài sản đó để thực hiện thế chấp khác. Khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì tài sản trên đất thế chấp cũng bị xử lý. Tuy nhiên chủ sử dụng được ưu tiên thanh toán phần giá trị của căn nhà xây dựng thêm.

     Một số bài viết có nội dung thảm khảo:

     Bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ gì?

     Làm thế nào để thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

     Thế chấp một thửa đất cho nhiều khoản vay có được không?

      Để được tư vấn chi tiết về Quyền cho thuê đất thế chấp và xây dựng trên đất thế chấp quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
     Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.