Quy trình mua bán nhà đất 2020

Quy trình mua bán nhà đất 2020 được thực hiện theo các bước như sau: tìm hiểu thông tin nhà đất, lập HĐ đặt cọc, lập HĐ mua bán, sang tên sổ đỏ

QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Câu hỏi của bạn về quy trình mua bán nhà đất:

     Thưa Luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc muốn được Luật sư giải đáp giúp đó là: Quy trình mua bán nhà đất hiện nay được thực hiện theo các bước như thế nào? Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư về quy trình mua bán nhà đất:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về quy trình mua bán nhà đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về quy trình mua bán nhà đất như sau:

1. Cơ sở pháp lý về vấn đề quy trình mua bán nhà đất:

2. Nội dung tư vấn về quy trình mua bán nhà đất:

     Các giao dịch về mua bán nhà đất hiện nay đang diễn ra rất phổ biến, mặc dù đây là loại tài sản có giá trị lớn nhưng không phải ai cũng biết rõ quy trình thực hiện giao dịch với loại tài sản này. Nội dung bài viết dưới đây sẽ trình bày cụ thể quy trình mua bán nhà đất:

2.1 Tìm hiểu thông tin về điều kiện mua bán của đất đai

     Để hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất, người mua nên đầu tư thời gian để tìm hiểu thông tin về thửa đất mình dự định sẽ mua:

     Thứ nhất, về điều kiện tham gia giao dịch mua bán của nhà đất đó. Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

     Do đó, căn cứ quy định nêu trên, thửa đất chỉ được mua bán khi đáp ứng đủ các điều kiện: có sổ đỏ, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên và đang trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, trong một số trường hợp khi mua đất người mua còn phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt, như: người mua đất trồng lúa phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ việc sản xuất nông nghiệp…

     Thứ hai, bên cạnh việc kiểm tra về điều kiện tham gia giao dịch của nhà đất đó, người mua đất có thể kiểm tra các thông tin:

  • Nhà đất hiện có đang bị tranh chấp hay không? Để kiểm tra thông tin này, người mua nhà đất có thể liên hệ đến UBND cấp xã nơi có đất để đề nghị cung cấp thông tin;
  • Nhà đất hiện có nằm trong quy hoạch thuộc diện thu hồi đất hay không? Cơ quan tài nguyên và môi trường hay cơ quan quản lý về quy hoạch cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch;
  • Nhà đất hiện có đang bị cầm cố, thế chấp hay tham gia vào giao dịch nào khác không? Người mua nhà đất có thể mang theo bản sao sổ đỏ nhà đất đến các VPCC trên địa bàn tỉnh nơi có đất để nhờ kiểm tra thông tin.

….

Quy trình mua bán nhà đất

2.2 Lập hợp đồng đặt cọc để mua bán đất

     Sau khi đã tìm hiểu tất cả các thông tin trên, bên mua quyết định mua nhà đất này, tuy nhiên vì lí do tài chính hay lí do khác mà chưa thể kí hợp đồng mua bán ngay được, hai bên có thể kí hợp đồng đặt cọc tại thời điểm đó.

     Hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để tiến tới việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất.

Tại Điều 328 BLDS 2015 quy định:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     Như vậy, khi chưa kí được hợp đồng mua bán thì các bên có thể kí trước hợp đồng đặt cọc, bên mua đặt cọc trước cho bên bán một khoản tiền nhất định do hai bên thỏa thuận. Hợp đồng đặt cọc này nên được lập thành văn bản có người làm chứng hoặc có công chứng, chứng thực. Nội dung của hợp đồng đặt cọc bao gồm các nội dung cơ bản: số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, biện pháp phạt cọc khi một trong hai bên không giao kết hợp đồng mua bán…

2.3 Lập hợp đồng mua bán nhà đất

     Nếu sau khi tìm hiểu kĩ thông tin về nhà đất, bên mua quyết định sẽ mua nhà đất này và đủ điều kiện để kí hợp đồng mua bán thì có thể bỏ qua bước đặt cọc và kí hợp đồng mua bán luôn.

Tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

     Theo đó, hợp đồng mua bán nhà đất mà chủ thể không phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Khi đó, hợp đồng mới có giá trị pháp lý và quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được đảm bảo, đồng thời đây sẽ là căn cứ để bên mua thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ mang tên mình.

     Nếu các bên lựa chọn công chứng hợp đồng thì thực hiện tại các phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trên phạm vi địa bàn tỉnh nơi có đất đó. Hoặc lựa chọn chứng thực hợp đồng thì tiến hành tại UBND cấp xã nơi có đất.

     Khi đi công chứng/ chứng thực hợp đồng các bên cần cung cấp hồ sơ bao gồm:

  • Giấy tờ về nhân thân: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng kí kết hôn (xác nhận tình trạng hôn nhân);
  • Giấy tờ về tài sản: Giấy chứng nhận QSDĐ (đối với bên bán);
  • Bản thảo hợp đồng sẽ công chứng/ chứng thực (nếu có)

Quy trình mua bán nhà đất

2.4 Thủ tục sang tên sổ đỏ

     Đây là bước cuối cùng phải thực hiện trong quy trình mua bán nhà đất, kết quả của thủ tục này là sổ đỏ mang tên người mua, đồng nghĩa rằng người mua đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất còn quyền của người bán đã chấm dứt hoàn toàn.

2.4.1 Hồ sơ sang tên sổ đỏ

     Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định:

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Do đó, hồ sơ phải nộp khi sang tên sổ đỏ gồm có:

  • Hợp đồng mua bán có công chứng/ chứng thực bản chính;
  • Bản chính sổ đỏ;
  • Hiện nay thủ tục sang tên sổ đỏ thường được tiến hành đồng thời với thủ tục kê khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ và thuế sử dụng đất PNN nên trong thành phần hồ sơ sẽ phải có tờ khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ và thuế sử dụng đất PNN;
  • Ngoài ra, có thể cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu cung cấp bản sao giấy tờ nhân thân của các bên;
2.4.2 Trình tự sang tên sổ đỏ

     Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự sang tên sổ đỏ được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

  • Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
  • Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
  • Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả.

     Như vậy, quy trình mua bán nhà đất phải được thực hiện theo các bước như trên, khi đó quyền lợi của người mua nhà đất mới được đảm bảo.

Bài viết tham khảo:

     Để được tư vấn chi tiết về quy trình mua bán nhà đất quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./. 

Chuyên viên: Quỳnh Mai