Quy định về việc cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ

Ngày 24/2/2020, Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại có hiệu lực, tại Điều 37 quy định cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ

CẤM LẬP VI BẰNG MUA BÁN ĐẤT KHÔNG SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn về vấn đề cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp đó là: tôi muốn mua một mảnh đất nhưng không có sổ đỏ, vậy tôi có thể mua bằng vi bằng được không? Rất mong Luật sư giải đáp giúp! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ như sau:

1. Cơ sở pháp lý về vấn đề cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ:

2. Nội dung tư vấn về vấn đề cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ:

     Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này. Hiện nay, vi bằng cũng được biết đến và được sử dụng khá phổ biến, đặc biệt là trong các giao dịch về đất đai, nhất là giao dịch mua bán đất đai không có giấy tờ, sổ đỏ. Vậy vi bằng có giá trị pháp lý gì khi lập đối với các giao dịch mua bán đất đai? Pháp luật hiện hành có cho phép thực hiện điều đó không?

2.1 Mua đất không có sổ đỏ bằng vi bằng được không?

     Tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện mua bán đất đai như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

     Ngoài ra, tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 còn quy định về hình thức của hợp đồng mua bán đất đai như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

     Căn cứ quy định trên, để giao dịch mua bán đất đai là hợp pháp và có giá trị pháp lý thì phải đáp ứng các điều kiện đó là:

  • Đất có sổ đỏ;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất;
  • Và hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định.

     Vậy việc mua bán đất không có sổ đỏ bằng vi bằng có giá trị pháp lý không? Tại khoản 2 và 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP có quy định:

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

     Như vậy, về giá trị pháp lý, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi diễn ra trên thực tế. Vi bằng hoàn toàn không có giá trị thay thế văn bản được công chứng, chứng thực. Do đó, việc lập vi bằng khi mua bán đất đai không phải là hình thức mà pháp luật quy định, hơn nữa thửa đất không có sổ đỏ không đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán. Vì vậy, việc lập vi bằng khi mua bán đất không sổ đỏ sẽ chứa đựng rất nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với bên mua đất.

cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ

2.2 Cấm lập vi bằng khi mua đất không có sổ đỏ

     Một trong những điểm mới nổi bật của Nghị định 08/2020NĐ-CP (có hiệu lực từ 24/2/2020) đó là tại Điều 37 quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó tại Khoản 5 Điều này quy định như sau:

Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng

………………………………………….

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

     Từ đó, có thể thấy, quy định của pháp luật đang ngày càng hoàn thiện hơn và có quy định cụ thể hơn về các trường hợp không được lập vi bằng để hạn chế những tranh chấp xoay quanh việc mua bán đất đai không có sổ đỏ, giấy tờ qua hình thức lập vi bằng.

     Tóm lại, việc mua bán đất đai không có sổ đỏ và việc lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để mua bán đất đai không có sổ đỏ đều không được pháp luật cho phép thực hiện. Các bên cần cân nhắc kĩ lưỡng trước khi tham gia giao dịch để tránh các rủi ro không đáng có.

Bài viết tham khảo:

     Để được tư vấn chi tiết về vấn đề cấm lập vi bằng mua bán đất không sổ đỏ quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.comChúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./. 

Chuyên viên: Quỳnh Mai