QUY ĐỊNH VỀ MIỄN TIỀN THUÊ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

Câu hỏi của bạn:

     Kính gửi Luật sư!

     Tôi xin hỏi về trường hợp miễn tiền thuê đất của chúng tôi như sau:

     1. Dự án của tôi là dự án thuộc lĩnh vực xã hội hóa về thể dục thể thao tại ĐăkLắk. Có thời gian thi công từ 25/07/2016 đến 30/06/2017 và đã được Cục thuế tỉnh ra QĐ miễn tiền thuê đất trong thời gian trên. Tuy nhiên do trong thời gian thi công bị vướng giải tỏa mặt bằng nên dự án của chúng tôi được UBND tỉnh cho gia hạn thời gian thi công đến tháng 05 năm 2018, văn bản ký ngày 26/07/2017.

     2. Ngày 22/09/2017 chúng tôi đã làm Tờ trình xin miễn tiền thuê đất đối với dự án trên, thời gian xin miễn từ 01/07/2017 đến tháng 05/2018. Đến ngày 04/10/2017 Chi cục thuế nhận được tờ trình của chúng tôi và trả lời là chỉ được miễn tiền thuê đất từ ngày 04/10/2017 đến tháng 05/2018, thời gian còn lại từ 01/07/2017 đến ngày 03/10/2017 phải tính tiền thuê đất vì chúng tôi nộp chậm tờ khai xin miễn tiền thuê đất.

     Tôi xin hỏi như vậy là đúng hay sai? Dự án của chúng tôi vẫn đang còn trong thời gian xây dựng.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về Quy định về miễn tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 46/2014/NĐ- CP quy định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước

Nội dung tư vấn:

     1. Một số quy định chung về miễn tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành     

     Thứ nhất, theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi tạm thời nhận định trường hợp của bạn “dự án thuộc lĩnh vực xã hội hóa về thể dục thể thao” nằm trong quy định về trường hợp Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại điều 56:

     “Điều 56. Cho thuê đất

     1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:(…)

     đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

     e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; (…)”

     Sở dĩ chúng tôi cần phải nhận định rõ dự án của bạn thuộc trường hợp Nhà nước giao đất hay Nhà nước cho thuê đất vì đối với mỗi trường hợp sẽ có những quy định khác nhau điều chỉnh về nguyên tắc, trình tự thủ tục để được xét miễn tiền thuê đất hay tiền sử dụng đất.

     Thứ hai, theo quy định của luật đất đai tại khoản 3, điều Điều 108 thời điểm tính tiền thuê đất bắt đầu từ khi có quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. “Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (…) 3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

     Điều này cũng có nghĩa rằng kể từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực của quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì những trường hợp được miễn tiền cho thuê đất sẽ bắt đầu tính thời gian để hoàn thành các thủ tục hành chính với cơ quan thuế có thẩm quyền nhằm mục đích được hưởng chế độ ưu đãi. Hiện nay việc thi công dự án dự kiến từ 25/07/2016 đến 30/06/2017 nhưng có sự thay đổi thành tháng 05 năm 2018 mới là thời gian hoàn thành, văn bản được ký ngày 26/07/2017. Ủy ban nhân dân tỉnh đã có quyết định cho phép dự án của bạn được gia hạn thời gian thi công. Về nguyên tắc pháp lý, quyết định này của Ủy ban nhân dân tỉnh được coi là quyết định cho phép gia hạn thời gian thuê đất của tổ chức của bạn.

     Mặt khác, nguyên tắc thực hiện miễn giảm tiền thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 6, điều 18 nghị định 46/2014/NĐ- CP, hướng dẫn chi tiết tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư 333/2016/TT-BTC như sau:

     “5. Người được Nhà nước cho thuê đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất sau khi làm các thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất; cụ thể như sau:

     a) Trường hợp thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất nhưng người được Nhà nước cho thuê đất không làm thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp chậm làm thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất thì khoảng thời gian chậm làm thủ tục không được miễn, giảm tiền thuê đất.

     b) Trường hợp khi nộp hồ sơ xin miễn, giảm tiền thuê đất đã hết thời gian được miễn, giảm theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì không được miễn, giảm tiền thuê đất; nếu đang trong thời gian được miễn, giảm tiền thuê đất thì chỉ được miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian ưu đãi còn lại tính từ thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin miễn, giảm tiền thuê đất; trừ các trường hợp quy định tại Điểm c Khoản này.

     c) Trường hợp thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất không gắn với dự án đầu tư và thuê đất mới quy định tại Khoản 1 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP) và nộp đủ hồ sơ hợp lệ trước ngày 01 tháng 7 năm 2017 thì thời điểm được miễn, giảm tiền thuê đất được xác định như sau:

     - Tính từ thời điểm phải chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

     - Tính từ thời điểm bắt đầu được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

     - Tính từ thời điểm phải nộp tiền thuê đất đối với trường hợp quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.”

     => Từ quy định trên có thể suy ra nghĩa thời gian tổ chức của bạn tiến hành các thủ tục hành chính để được miễn tiền thuê đất bắt đầu được tính từ ngày 26/07/2017. Vượt quá thời gian theo luật định thì tổ chức của bạn có thể không được miễn tiền thuê đất trong khỏang thời gian chậm nộp hồ sơ [caption id="attachment_57591" align="aligncenter" width="353"] Quy định về miễn tiền thuê đất[/caption]

     2. Trình tự thủ tục miễn tiền thuê đất theo quy định

    Khoản 3 điều 21 và điều 15 thông tư 77/2014/TT- BTC quy định về trình tự thủ tục được miễn tiền thuê đất gồm:

     Bước 1: Trong thời hạn tối đa là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định cho thuê đất, người thuê đất nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp.

    Theo trường hợp của bạn như chúng tôi có phân tích, thời gian lần 2 bắt đầu được tính từ ngày 26/07/2017 thì trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày đó, tổ chức của bạn cần phải hoàn thiện hồ sơ gửi cục thuế để được xem xét miễn tiền sử dụng đất.

     Bước 2: Căn cứ vào Hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế ban hành quyết định miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian được miễn, giảm theo thẩm quyền quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

• Quyết định miễn hoặc giảm tiền thuê đất phải ghi rõ: lý do được miễn, giảm; thời gian thuê đất; thời gian được miễn, giảm tiền thuê đất và số tiền thuê đất được miễn, giảm và phải ghi rõ nội dung: “Trường hợp người thuê đất, thuê mặt nước phải hoàn trả ngân sách nhà nước số tiền đã được miễn, giảm theo quy định tại Khoản 7 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 thì phải nộp lại số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định về chính sách và giá đất tại thời điểm được miễn, giảm tiền thuê đất cộng thêm một khoản tương đương với khoản tiền chậm nộp tiền thuê đất của thời gian đã được miễn, giảm.
• Đối với trường hợp miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP; căn cứ vào hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên quan kiểm tra, thẩm định, xác định thời gian xây dựng cơ bản và ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án đầu tư nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.
• Đối với trường hợp bị thiên tai, hoả hoạn, tai nạn bất khả kháng, căn cứ Biên bản xác định mức độ thiệt hại và các giấy tờ khác có liên quan, cơ quan thuế ra thông báo giảm tiền thuê đất theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

     Bước 3. Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định, cơ quan thuế ra quyết định miễn, giảm tiền thuê đất hoặc thông báo cho người thuê đất biết lý do không thuộc diện được miễn, giảm. Quyết định miễn, giảm tiền thuê đất thực hiện theo mẫu quy định tại Phụ lục số ban hành kèm theo Thông tư này.

     => Theo đó, thời điểm mà tổ chức của bạn chính thức được miễn tiền thuê đất là thời điểm có quyết định của cục thuế. Thời điểm tổ chức của bạn nộp hồ sơ là vào ngày 22/09/2017, quá thời hạn 10 ngày bắt đầu tính từ 26/07/2017. Do vậy thời gian từ 01/07/2017 đến ngày 03/10/2017 tổ chức bạn phải trả miễn tiền thuê đất là đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

• Miễn tiền thuế khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp nào?
• Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức kinh tế

     Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.