ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP

Câu hỏi của bạn:

    Tôi có ý định mua một mảnh đất đang thế chấp ở Ngân hàng. Bên bán đất nói với tôi, trong khoảng 3 tháng nữa họ sẽ lấy được giấy tờ đất và vị trí mảnh đất này rất đẹp nên có rất nhiều người muốn mua nó. Nếu tôi muốn mua nó thì bây giờ phải đưa họ 500 triệu đồng để đặt cọc và làm giấy tờ chuyển nhượng đất viết tay. Luật sư cho tôi hỏi: theo quy định của pháp luật, điều kiện để thực hiện chuyển nhượng đất đang thế chấp là gì? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư :

     Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp, chúng tôi xin đưa ra quan điểm pháp lý về vấn đề điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015;

Nội dung tư vấn:

     Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, bạn đang muốn mua một mảnh đất đang thế chấp ở ngân hàng. Hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng viết bằng tay, không làm thủ tục công chứng. Và bên mua đề nghị bạn phải đặt cọc 500 triệu đồng để thực hiện nghĩa vụ. Chúng tôi xin đưa ra quy trình chuyển nhượng mảnh đất đang thế chấp ở ngân hàng: (1) Lập hợp đồng đặt cọc; (2) Thực hiện giải chấp; (3) Ký kết hợp đồng chuyển nhượng. 

1. Điều kiện chuyển nhượng đất đang là tài sản thế chấp

     Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Như vậy, bên thế chấp quyền sử dụng đất là để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ nào đó đối với ngân hàng. Vì vậy, trong thời hạn đang thế chấp, quyền sử dụng đất sẽ bị hạn chế và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Vì vậy, để chuyển nhượng đất đang bị thế chấp phải đáp ứng đủ điều kiện cần và điều kiện đủ. Cụ thể:

1.1 Điều kiện cần

     Điều kiện cần để chuyển nhượng QSDĐ là thửa đất phải đáp ứng các điều kiện theo điều 188 Luật đất đai năm 2013:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

1.2 Điều kiện đủ

     Ngoài điều kiện cần, để có thể chuyển nhượng được QSDĐ đang thế chấp cần điều kiện đủ là ngân hàng đồng ý cho phép bất động sản đang thế chấp được chuyển nhượng.

     Theo khoản 8 điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp:

     Đồng thời, tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 321 quy định như sau:

     Như vậy, việc chuyển nhượng đất đai đang thế chấp chỉ hợp pháp khi bên nhận thế chấp đồng ý, tức là Ngân hàng nhận thế chấp mảnh đất đồng ý. Việc đồng ý cho phép chuyển nhượng tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản.

     Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít ngân hàng đồng ý việc chuyển nhượng QSDĐ đang thế chấp. Do đó, bạn có thể thục hiện theo trình tự như sau: [caption id="attachment_158646" align="aligncenter" width="450"] Điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp[/caption]

2. Trình tự chuyển nhượng đất đai đang thế chấp

     Trong tình huống của bạn, mảnh đất là tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng, nên rất khó để họ đồng ý. Để đảm bảo quyền, lợi ích của bạn, chúng tôi xin tư vấn trình tự chuyển nhượng như sau:

     Bước 1: Lập hợp đồng đặt cọc.

     Trong hợp đồng đặt cọc, bạn là bên đặt cọc và bên bán là bên nhận đặt cọc. Hai bên thỏa thuận với nhau về số tiền đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời, thỏa thuận về giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Mặc dù theo luật hiện hành không yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực; nhưng để hạn chế được rủi ro về mặt pháp lý, bạn nên công chứng hợp đồng đặt cọc của hai bên. 

     Bước 2: Thực hiện giải chấp ngân hàng

     Để đảm bảo quyền lợi của mình và hạn chế xảy ra rủi ro, bạn nên thỏa thuận với bên bán để bên bán ủy quyền cho bạn được thay mặt họ đi thực hiện thủ tục giải chấp hoặc bạn đi cùng với bên bán đi thực hiện thủ tục này.

     Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai

     Khi thực hiện xong thủ tục giải chấp ngân hàng, hai bên đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Bạn có thể tham khảo thủ tục công chứng hợp đồng này ở bài viết tham khảo dưới đây. 

     Kết luận: Điều kiện để chuyển nhượng đất đai trong trường hợp của bạn gồm: đáp ứng các điều kiện theo điều 188 Luật đất đai 2013; và đất không còn bị thế chấp ở ngân hàng. Do đó, bạn nên làm 3 bước là: (1) Lập hợp đồng đặt cọc; (2) xóa thế chấp; (3) ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại văn phòng công chứng. 

     Bài viết tham khảo:

• Thủ tục mua bán đất đang thế chấp ngân hàng;
• Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất;
• Dịch vụ cấp sổ đỏ nhanh chóng, uy tín, hiệu quả

   Liên hệ Luật sư tư vấn về: Điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp

     Nếu bạn đang gặp những vướng mắc về Điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp mà không thể tự mình giải quyết được thì bạn nên gọi ngay cho Luật Sư thay vì phải mất thời gian nghiên cứu vì có nghiên cứu cũng không thể hiểu rộng bằng Luật Sư, vì vậy để tránh những rủi ro không đáng có bạn nên tham khảo ý kiến Luật Sư. 

• Luật Sư tư vấn miễn phí qua tổng đài: 19006500
• Tư vấn qua Zalo: Số điện thoại zalo Luật Sư: 0931191033
• Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Quỳnh Dinh