MUỐN MUA BÁN ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG CẦN PHẢI LÀM GÌ?

Câu hỏi của bạn về thủ tục mua bán đất đang thế chấp ngân hàng:

     Chào Luật sư, tôi xin phép có một câu hỏi muốn gửi đến Luật sư như sau: Hiện nay tôi đang có nhu cầu mua một mảnh đất để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của gia đình. Tuy nhiên, trong quá trình trao đổi với bên bán thì tôi được biết là miếng đất đó hiện đang bị thế chấp để bảo đảm cho một khoản vay của bên bán tại ngân hàng. Vậy Luật sư cho tôi hỏi cần phải làm gì để có thể mua được miếng đất đó đúng với quy định của pháp luật? Xin cảm ơn Luật sư.

Câu trả lời về thủ tục mua bán đất đang thế chấp ngân hàng:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thủ tục mua bán đất đang thế chấp ngân hàng, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục mua bán đất đang thế chấp ngân hàng, như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Nội dung tư vấn:

     Mua bán đất đang thế chấp ngân hàng là một hình thức mà người mua đất có thể phải chịu một số rủi ro khi thực hiện việc mua bán đất, chuyển quyền sử dụng đất sang cho người mua. Vì vậy, để có thể tránh được những rủi ro không đáng có thì người bán và người mua cần phải thực hiện thủ tục mua bán đất đang thế chấp ngân hàng thực sự cẩn thận. Dưới đây là các bước thường được thực hiện khi mua bán đất đang thế chấp ngân hàng, như sau:

1. Thế chấp là gì?

2. Thế chấp đất đai là gì? Các đặc điểm của thế chấp đất đai.

• Thứ nhất, đối tượng của thế chấp là quyền sử dụng đất;
• Thứ hai, trong quan hệ pháp luật về thế chấp đất đai, bên thế chấp đất đai được tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ chính thửa đất đai đó;
• Thứ ba, thế chấp đất đai phải được tuân theo trình tự, thủ tục nhất định;
• Thứ tư, thế chấp đất đai là biện pháp bảo đảm đối vật.

3. Muốn mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng cần phải làm gì?

3.1. Ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất 

     Trước tiên, để đảm bảo cho việc bên mua mua được đất của bên bán và bên bán có tiền để trả khoản nợ với ngân hàng để lấy lại được sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng thì bên mua và bên bán cần ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có nội dung về việc bên mua sẽ đặt cọc cho bên bán một khoản tiền bằng với khoản tiền mà bên bán đang nợ ngân hàng cả gốc lẫn lãi, còn bên bán phải cam kết sau khi được nhận lại sổ đỏ từ ngân hàng thì sẽ ký kết hợp đồng mua bán đất với bên mua.

3.2. Ký kết hợp đồng ủy quyền giữa bên bán và bên mua có công chứng 

     Sau khi hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì để đảm bảo số tiền đặt cọc đó được sử dụng đúng mục đích là để trả toàn bộ khoản nợ ngân hàng cả gốc lẫn lãi thì bên mua và bên bán cần ký kết với nhau hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền có nội dung về việc bên bán ủy quyền cho bên mua sử dụng khoản tiền đặt cọc để thanh toán nợ với ngân hàng, ký tên thay cho bên bán vào các loại giấy tờ liên quan và được nhận lại sổ đỏ khi ngân hàng trao trả sổ đỏ. Ngoài ra, bên bán còn có thể ủy quyền cho bên mua được thay mặt mình thực hiện thủ tục xóa thế chấp sau khi nhận được sổ đỏ từ ngân hàng. Thông thường, hợp đồng ủy quyền liên quan đến đất đai thì phải được công chứng, chứng thực. Vậy nên, hai bên cần phải đến văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng ủy quyền công chứng.

3.3. Thực hiện thủ tục xóa thế chấp

     Sau khi nhận được sổ đỏ từ ngân hàng, bên bán đi làm thủ tục xóa thế chấp tại cơ quan quản lý đất đai. Trong trường hợp bên bán ủy quyền cho bên mua thì bên mua thay mặt bên bán đi làm thủ tục này,

3.4. Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng

     Hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đất, bao gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; 
• Dự thảo hợp đồng (nếu có);
• Bản sao y giấy tờ tuỳ thân;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

3.5. Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai 

     Sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán đất có công chứng thì bên mua thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

     Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bản sao y chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên
• Bản sao y đăng ký kết hôn của bên bán, bên mua (nếu có)

     Sau khi bên mua nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thì bên bán, bên mua thực hiện nghĩa vụ tài chính và bên mua nhận sổ đỏ đã sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.  [caption id="attachment_141826" align="aligncenter" width="450"]            Thủ tục mua bán đất đang thế chấp ngân hàng[/caption]

     Kết luận: Thủ tục mua bán đất đang thế chấp ngân hàng bao gồm 5 bước: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất, Ký kết hợp đồng ủy quyền giữa bên bán và bên mua có công chứng, Bên mua thực hiện các công việc đã được ủy quyền với ngân hàng, Ký kết hợp đồng mua bán đất có công chứng, Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

     Bài viết tham khảo:

• Tư vấn thủ tục mua bán đất hạn chế rủi ro phát sinh;
• Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất năm 2019;
• Dịch vụ cấp sổ đỏ nhanh chóng, uy tín, hiệu quả.

   Liên hệ Luật sư tư vấn về: Muốn mua bán đất đang thế chấp ngân hàng cần phải làm gì?

• Luật Sư tư vấn miễn phí qua tổng đài: 19006500
• Tư vấn qua Zalo: Số điện thoại zalo Luật Sư: 0931191033
• Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Trịnh Hợp.