NHÀ NƯỚC GIAO THỬA ĐẤT NHỎ HẸP CHO NGƯỜI DÂN QUA ĐẤU GIÁ

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn về nhà nước giao thửa đất nhỏ hẹp cho người dân qua đấu giá, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về nhà nước giao thửa đất nhỏ hẹp cho người dân qua đấu giá như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

1. Nhà nước giao thửa đất nhỏ hẹp cho người dân qua đấu giá được hiểu như thế nào?

     Đây là một trong những điểm mới được ghi nhận tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 8/2/2020. Quy định này được hiểu là với các thửa đất mà Nhà nước đang quản lý có diện tích nhỏ, hẹp gây khó khăn cho việc sử dụng hoặc sử dụng không đạt hiệu quả thì Nhà nước sẽ xem xét có phương án sử dụng các thửa đất đó để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc cho người có nhu cầu sử dụng đất, chủ sử dụng đất liền kề giao, thuê để sử dụng.

2. Quy định về vấn đề Nhà nước giao thửa đất nhỏ hẹp cho người dân qua đấu giá

     Hiện nay, trên thực tế còn tồn tại rất nhiều những thửa đất với diện tích đất rất nhỏ, không đủ để sử dụng hoặc sử dụng không có hiệu quả, nếu bỏ không sẽ gây lãng phí tài nguyên và có thể gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước. Xuất phát từ thực trạng này, Nhà nước đã ban hành quy định mới về việc sẽ giao, cho thuê những thửa đất nhỏ hẹp này cho người dân để sử dụng hiệu quả hơn.

     Vậy có phải mọi thửa đất nhỏ hẹp đều được giao hoặc cho thuê để sử dụng hay không? Theo quy định tại Khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (bổ sung Điều 14a Nghị định 43/2014/NĐ-CP) việc giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp được thực hiện như sau:

2.1 Điều kiện đối với các thửa đất nhỏ hẹp được Nhà nước giao, cho thuê

 Các thửa đất nhỏ, hẹp được Nhà nước giao, cho thuê phải đáp ứng các tiêu chí:

     Thứ nhất, thửa đất thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Luật Đất đai;

     Do đó, không phải mọi thửa đất nhỏ hẹp đều là đối tượng được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng. Mà thửa đất đó phải thuộc quỹ đất đã thu hồi bởi cơ quan có thẩm quyền; đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý trong các trường hợp tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Luật đất đai.

Điều 8 Luật đất đai quy định:

     Thứ hai, thửa đất có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

     Hiện nay, mỗi địa phương đều có quy định về điều kiện để tách thửa đất cũng như diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu để tách thửa đất do UBND cấp tỉnh quy định để áp dụng tại địa phương mình. Do vậy, đối với các thửa đất khi không đáp ứng điều kiện này thì được xác định là thửa đất nhỏ hẹp.

     Thứ ba, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

     Thứ tư, không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai;

     Thứ năm, đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

2.2 Nguyên tắc giao, cho thuê đối với các thửa đất nhỏ hẹp

     Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp Nhà nước quản lý phải dựa trên các nguyên tắc sau đây:

• Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề;
• Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp; giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất;
• Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất;
• Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ;
• Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định;
• Bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự; không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

2.3 Thời hạn sử dụng đất khi giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp

Khi giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn được quy định tại Khoản 3 như sau:

2.4 Giá đất để tính tiền thuê đất, giao đất

     Theo quy định tại Khoản 4, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao, cho thuê đất không thông qua đấu giá; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.

     Tại Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể:

Kết luận: Đây là một trong những điểm mới đang chú ý của Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Từ ngày 8/2/2021, với các diện tích đất nhỏ hẹp hiện đang không được sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả sẽ được ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng. Nếu không sử dụng vào mục đích công cộng thì Nhà nước giao hoặc cho người dân thuê để sử dụng. Việc đấu giá để giao, cho thuê các thửa đất này được áp dụng trong trường hợp có nhiều người cùng có nhu cầu sử dụng thửa đất đó. Nếu chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất thì chủ sử dụng thửa đất liền kề được giao, cho thuê sau đó phải làm thủ tục hợp thửa với thừa đất liền kề đó.

     Như đã trình bày ở trên, không phải mọi trường hợp các thửa đất nhỏ hẹp đều được Nhà nươc giao hoặc cho người dân thuê để sử dụng, mà chỉ áp dụng trong một số trường hợp được quy định tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP đó là:

• Đất thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đất chưa giao, đất chưa cho thuê
• Đất đang giao quản lý theo quy định tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Luật Đất đai tức là các trường hợp: tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương mà chủ tịch UBND cấp xã là người chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất này.

     Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn được giao phần đất nhỏ còn lại hiện đang bỏ trống sau khi xã của bạn xây dựng xong khu trung tâm văn hóa xã. Vậy trước tiên bạn cần xác định, thửa đất đó có thuộc các trường hợp được giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp hay không? Dựa trên những thông tin chúng tôi tiếp nhận được, thửa đất mà bạn muốn xin được giao có thể thuộc trường hợp đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý do chủ tịch UBND xã chịu trách nhiệm với việc quản lý đất này..

     Do đó, bạn cần xác định các thông tin chính xác về nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý của thửa đất này. Nếu thỏa mãn trường hợp trên thì phần đất 15m2 nhỏ hẹp còn dư này có thể được giao hoặc cho thuê để sử dụng. Tuy nhiên, trước khi xem xét để giao, cho thuê thì sẽ ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng trước. Và trong trường hợp ngoài bạn còn có nhiều người khác có nhu cầu sử dụng đất thì việc giao, cho thuê đất đó sẽ được thực hiện thông qua đấu giá. Ngược lại nếu bạn là chủ sử dụng đất liền kề và chỉ một mình bạn có nhu cầu sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét để giao hoặc cho bạn thuê thửa đất đó, và bạn phải hợp phần đất đó vào với thửa đất hiện có của gia đình mình.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Quỳnh Mai