MUA ĐẤT MÀ DIỆN TÍCH ĐO ĐẠC KHÁC SỔ ĐỎ THÌ LÀM THẾ NÀO?  

Câu hỏi của bạn:

     Thưa luật sư tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: cách đây 1 tháng tôi có đặt cọc mua một lô đất. Trước khi đặt cọc cả bên bán và bên mua đều biết cái hàng rào của đất không được thẳng nhưng bên bán họ hứa sẽ làm lại hàng rào thẳng hàng đúng như trong sổ đỏ. Nhưng khi đặt cọc rồi họ lại làm hàng rào không thẳng như đất trong sổ. Tôi có kêu họ là phải mời địa chính huyện về đo đạc lại và địa chính huyện đã hẹn 30 ngày sẽ về đo đạc. Nhưng thưa luật sư nếu như đất của họ bán cho mình mà hiện trạng đất không đúng như trong sổ đỏ thì mình có quyền lấy lại tiền cọc không vì trong hợp đồng đặt cọc có ghi là: bên bán phải làm lại hàng rào đúng với diện tích trong sổ đỏ, nếu họ không trả thì mình phải làm gì. Xin luật sư cho biết ý kiến, xin chân thành cảm ơn luật sư!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về vấn đề mua đất mà diện tích đo đạc khác sổ đỏ chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015

Nội dung tư vấn về vấn đề mua đất mà diện tích đo đạc khác sổ đỏ:

     Như thông tin bạn trình bày, bạn có đặt cọc mua một lô đất, bên bán họ hứa sẽ làm lại hàng rào thẳng hàng đúng như trong sổ đỏ nhưng bạn phát hiện bạn mua đất mà diện tích đo đạc khác sổ đỏ. Hiện nay, bạn muốn lấy lại tiền cọc vì mua đất mà diện tích sử dụng khác sổ đỏ.

     Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

    "1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

    2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

     Theo quy định của pháp luật, hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. [caption id="attachment_40488" align="aligncenter" width="450"] Mua đất mà diện tích đo đạc khác sổ đỏ[/caption]

     Theo thông tin bạn trình bày, bạn đang thực hiện một hợp đồng đặt cọc để mua một mảnh đất. Tuy nhiên, diện tích trong sổ đỏ và diện tích thực tế khác nhau. Do vậy, bạn không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng này nữa và muốn lấy lại tiền đặt cọc. Việc bạn có lấy được tiền đặt cọc hay không phụ thuộc vào hợp đồng đặt cọc mà bạn và bên bán đã giao kết. Cụ thể:

     Nếu trong hợp đồng đặt cọc bạn và bên bán chỉ thỏa thuận chung chung về đối tượng của hợp đồng là đặt cọc để mua mảnh đất của ông bà... mà không nói rõ số thửa đất, diện tích mảnh đất,...Trong trường hợp này, mặc dù trong hợp đồng đặt cọc bạn có thỏa thuận với bên nhận đặt cọc về việc xây lại hàng rào cho đúng với diện tích trong sổ đỏ nhưng bạn lại không thỏa thuận về việc bên nhận đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ này thì bị phạt như thế nào. Do vậy, theo quy định của pháp luật thì trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Bạn muốn lấy lại số tiền đặt cọc bạn có thể tiến hành thỏa thuận với bên nhận đặt cọc về việc có sự sai sót giữa diện tích thực tế sử dụng với diện tích trong sổ đỏ yêu cầu bên đặt cọc trả lại số tiền đã đặt cọc.

     Nếu trong hợp đồng đặt cọc, bạn và bên bán thỏa thuận rõ đối tượng của hợp đồng là mảnh đất số... tờ bản đồ số... diện tích sử dụng... Trong trường hợp này, việc bên bán không làm lại hàng rào cho thẳng như trong sổ đỏ ghi nhận, thì người vi phạm hợp đồng ở đây là bên bán. Do vậy, khi bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bạn có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên bán trả lại số tiền mà bạn đã đặt cọc.

     Ngoài ra bạn có thể tham khảo:

• Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
• Tranh chấp về tiền đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc khi mua bán đất

      Để được tư vấn chi tiết hơn về mua đất mà diện tích đo đạc khác sổ đỏ, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178  để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi email: lienhe@luattoanquoc.com.      Luật Toàn Quốc Xin chân thành cảm ơn./