MUA ĐẤT CHƯA CÓ SỔ ĐỎ CÓ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào công ty Luật Toàn Quốc.
     Hồi đầu năm em có mua một mảnh đất rộng hơn 3500m2 tại tỉnh Y. Người chủ em mua chưa có sổ đỏ do cơ quan Tổng đội thanh niên xung phong họ đo đạc làm sổ từ năm 2015 nhưng chưa xong. Cho nên giấy tờ mua bán của em chỉ là bản viết tay có sự xác nhận của người bán và gia đình cùng hàng xóm ba bề bốn bên xung quanh. Em xin hỏi: Đối với trường hợp của em có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ được không, nếu được thì nhờ các Anh/Chị tư vấn giúp đỡ. Em xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn

     Theo thông tin bạn cung cấp, bạn mua đất chưa có sổ đỏ năm 2017 nhưng việc mua bán này không đúng theo quy định để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Cụ thể như sau:

     1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

     “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

     Như vậy, người chủ đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên họ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [caption id="attachment_67077" align="aligncenter" width="406"] Mua đất chưa có sổ đỏ[/caption]

     2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Điểm a và d khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

     “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

     “d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

     Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng của văn phòng công chứng, phòng công chứng cấp huyện hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã. Hợp đồng mua bán mua bán viết tay của bạn không tuân thủ quy định về hình thức nên không có hiệu lực.

     3. Điều kiện sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Theo quy định tại khoản 2 điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ thực hiện đăng ký biến động với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản gốc hợp đồng, văn bản chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

     Như vậy, trường hợp của bạn không đáp ứng đủ các điều kiện trên nên không thể làm thủ tục sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mua đất không có sổ đỏ của bạn không được thừa nhận vì bên bán chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Bạn có thể tham khảo bài viết sau:

• Mua đất qua nhiều đời chủ đòi lại được hay không?
• Nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ phải hoàn thành

     Để được tư vấn chi tiết về Mua đất chưa có sổ đỏ, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.