MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI CHUYỂN NHƯỢNG CĂN NHÀ DUY NHẤT

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tôi có dự định bán nhà nên muốn được tư vấn về các loại thuế và phí phải nộp khi bán. Tôi chỉ có duy nhất 1 căn nhà và đất ở này. Vậy Luật sư cho tôi hỏi tôi có được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn nhà duy nhất không? Nếu có tôi phải xin xác nhận của cơ quan quản lý nào? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn!      Trước tiên, xin trân trọng cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn  đến phòng tư vấn pháp luật qua email – Luật Toàn Quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007,
• Nghị định 65/2013/NĐ-CP
• Thông tư 111/2013/TT-BTC
• Thông tư 92/2015/TT-BTC

Nội dung tư vấn: Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn nhà duy nhất      Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở

1.1 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở có phải chịu thuế?

     Các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007; được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung 2012 và được hướng dẫn tại Khoản 5 Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP và khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cụ thể:

     "Điều 2: Các khoản thu nhập chịu thuế

     Theo quy định tại Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghi định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

     ....

     5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

     Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

     a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

     b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

     b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

     b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

     c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành tron tương lai.

     d) Thu nhập từ chuyể nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.

     đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

     e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

     g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức."

     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, thu nhập bạn nhận được phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

1.2 Cách tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

     Cách tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cụ thể:

     Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất

     Trong đó:

• Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
• Thuế suất đối với chuyện nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

2. Có được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn nhà duy nhất không?

     Về các khoản thu nhập được miễn thuế được quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, trong đó khoản 2 có quy định:

     "Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

     ...

      2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất."

     Do đó, căn cứ quy định trên, bạn có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn nhà duy nhất. 

     Tuy nhiên, để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn nhà duy nhất thì căn nhà nhà đó phải đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cụ thể là:

• Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
• Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
• Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

     Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai. Nếu phát hiện hông đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.   Bài viết tham khảo:

• Đặc điểm của thuế giá trị gia tăng theo pháp luật hiện hành
• Tiền thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành