TIỀN THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH.

Kiến thức của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp đó là: tôi xin đất ở tại địa phương với diện tích 300m2 ,vậy tiền thuế sử dụng đất và tiền phí làm sổ đỏ khoảng bao nhiêu? Tôi xin cảm ơn!

Kiến thức của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn tiền thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

1. Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu

     Bước 1. Căn cứ khoản 2 điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT bộ hồ sơ gửi phòng đăng ký đất đai bao gồm:

• Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ nhân thân của các bên: chứng minh thư nhân thân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân,…

     Bước 2. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, căn cứ điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc:

• Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để xác nhận và công khai kết quả kiểm tra;
• Trích lục bản đồ địa chính;
• Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện Cấp giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
• Gửi số liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• Gửi hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Xác nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cấp.
• Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

     Bước 3. Trao giấy chứng nhận cho bạn trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ.

2. Tiền thuế sử dụng đất, tiền phí làm sổ đỏ theo quy định của pháp luật

2.1. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2. Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì giá tính lệ phí trước bạ được quy định như sau:

     "1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất.

     a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

     b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

     c) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà."

     Đối với Nhà, đất thì mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%. [caption id="attachment_61621" align="aligncenter" width="426"] Tiền thuế sử dụng đất[/caption]

2.3. Tiền thuế sử dụng đất.

     Bạn có nói là bạn xin đất ở tại địa phương với diện tích 300m2 như không nói rõ là xin đất năm bao nhiêu. Việc xin đất này là do cấp nào thực hiện. Do đó, trường hợp của bạn cần phải xác định cụ thể và chi tiết hơn thì mới có thể tính ra tiền thuế sử dụng đất và tiền phí làm sổ đỏ trong trường hợp của bạn.

     Thứ nhất, cần xác định cấp đã cấp cho bạn diện tích đất trên là cấp nào? Đã đúng thẩm quyền hay chưa?

     Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 tại điểm a khoản 2 Điều 59 thì cấp có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân là Ủy ban nhân dân cấp huyện theo hình thức là giao đất có thu tiền thuế sử dụng đất.

     Thứ hai, với diện tích 300m2 đất ở của bạn thì bạn cần phải xem là có đúng trong hạn mức được giao đối với đất ở của Tỉnh bạn ban hành hay không. Bởi ở mỗi một tỉnh thành sẽ có quy định hạn mức giao đất ở khác nhau.

     Thứ ba, phải xác định thời gian bạn xin cấp đất là thời gian nào để có thể xác định chính xác số tiền thuế sử dụng đất mà bạn phải nộp. Cụ thể: Việc tính tiền thuế sử dụng đất đối với trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

     Trường hợp 1: đất đã sử dụng ổn định từ trước 15 tháng 10 năm 1993, không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013.

     - Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm nếu được cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất không phải nộp tiền thuế sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền thuế sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

     Như vậy đối với trường hợp này tiền sử dụng đất sẽ được miễn nếu trong hạn mức, phần vượt hạn mức (nếu có) sẽ được tính như sau:

(1) Tiền thuế sử dụng đất vượt hạn mức = 50% x giá đất cụ thể (do UBND cấp tỉnh quy định) x diện tích đất vượt hạn mức

     - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm Luật đất đai nhưng, nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền thuế sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền thuế sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể mà UBND cấp tỉnh quy định.

Tiền vượt hạn mức đối với trường hợp này = Giá đất cụ thể (do UBND cấp tỉnh quy định) x diện tích đất vượt hạn mức.

(2) Tiền thuế sử dụng đất = 50% x giá đất tại Bảng giá đất (UBND cấp tỉnh quy định) x diện tích đất trong hạn mức + Tiền sử dụng đất vượt hạn mức (nếu có).

     Trường hợp 2: đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2004, không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013.

     - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền thuế sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền thuế sử dụng đất theo giá đất cụ thể. Như vậy trường hợp này tiền thuế sử dụng đất sẽ được tính theo công thức số (2) ở trên.

     - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm Luật đất đai nhưng nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền thuế sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền thuế sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

(3) Tiền sử dụng đất = Giá đất tại Bảng giá đất (UBND cấp tỉnh quy định) x diện tích đất trong hạn mức + Giá đất cụ thể (do UBND cấp tỉnh quy định) x diện tích đất vượt hạn mức (nếu có).

     Trường hợp 3: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thực hiện như sau:

• Sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất; nếu thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

      Trường hợp 4: Thu tiền thuế sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai 2013 thì phải nộp 100% tiền thuế sử dụng đất theo giá đất cụ thể (UBND cấp tỉnh quy định).

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền giao đất không
• Đất giao không đúng thẩm quyền sau ngày 01.07.2004 có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

    Để được tư vấn chi tiết Tiền thuế sử dụng đất, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.