LƯU Ý KHI MUA NHÀ ĐẤT LẦN ĐẦU CÔNG TY LUẬT TOÀN QUỐC  

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: tôi lần đầu mua nhà nên hoàn toàn không có kinh nghiệm về thủ tục mua bán nhà. Xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi những lưu ý khi mua nhà đất lần đầu. Xin cảm ơn:

Câu trả lời của Luật sư:

      Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi lưu ý khi mua nhà đất lần đầu về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nội dung tư vấn về lưu ý khi mua nhà đất lần đầu:

1. Lưu ý khi mua nhà đất lần đầu khi sổ đỏ đứng tên người đã mất

     Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền:

    "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định"

      Như thông tin bạn trình bày, ngôi nhà bạn đang định mua sổ đỏ đứng tên cha mẹ của người bán nhưng hiện nay đã mất, 7 anh em trong nhà thống nhất bán nhà, ủy quyền cho 1 người anh đứng ra bán nhưng giấy ủy quyền chưa công chứng, sổ đỏ chưa sang tên ra cho người được ủy quyền đứng. Trong trường hợp này có thể xảy ra 2 trường hợp như sau:

      Trường hợp 1: 7 người anh em kia đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại UBND xã/phường và thống nhất với nhau bán ngôi nhà này, họ đã lập một văn bản ủy quyền cho người anh đứng ra bán. Trong trường hợp này người anh trai có quyền đại diện bán mảnh đất này. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền thực hiện giao dịch về tài sản là đất đai phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Và người anh trai cả đó mới có quyền thay mặt những người còn lại để bán mảnh đất đó cho bạn.

     Trường hợp 2: 7 người anh em kia chưa làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại UBND xã/phường họ mới chỉ thống nhất với nhau bán ngôi nhà này và đã lập một văn bản ủy quyền cho người anh đứng ra bán. Trong trường hợp này người anh trai không có quyền đại diện bán mảnh đất này do quyền sử dụng đất vẫn được công nhận cho bố mẹ của họ. Do vậy, khi họ muốn bán mảnh đất này thì trước hết 7 người con phải tiến hành thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, lập văn bản thỏa thuận cử người đại diện hoặc  sau đó mới có thể chuyển nhượng sang cho bạn. [caption id="attachment_41701" align="aligncenter" width="558"] Lưu ý khi mua nhà đất lần đầu[/caption]

2. Lập hợp đồng đặt cọc khi mua nhà đất lần đầu

      Việc đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để hai bên tiến hành giao kết hợp đồng mua bán. Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được công chứng, chứng thực, tuy nhiên để “an toàn” cho mình, bạn nên thỏa thuận với bên bán về việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc.

     Trong trường hợp của bạn, giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa được rõ ràng bởi vậy, nếu bạn vẫn muốn mua mảnh đất này thì bạn nên lập một hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và nên công chứng hợp đồng đặt cọc này để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của bạn. Tại văn phòng công chứng, công chứng viên sẽ công chứng hợp đồng đặt cọc và kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ đất của họ sau đó mới công chứng cho bạn.

     Bạn có thể tải Mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất mới nhất Luật Toàn Quốc

3. Thực hiện thủ tục sang tên

     Hợp đồng ủy quyền mà 7 người con ủy quyền cho anh trai thực hiện việc bán mảnh đất này đã thể hiện ý chí của những người con còn lại đồng ý về việc bán mảnh đất này. Do vậy, khi ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán, người anh trai sẽ phải xuất trình hợp đồng ủy quyền thì bên công chứng họ mới đóng dấu, ký tên. Do người anh trai đã được ủy quyền nên việc mua bán đất bạn sẽ thực hiện trực tiếp với người anh trai này.

4. Tôi đã ly hôn, nhưng chưa tách khẩu. Vậy làm thế nào để một mình tôi đứng tên trong sổ đỏ?

     Về trình tự sang tên sổ bạn có thể tham khảo: Trình tự thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ theo luật hiện hành

     Việc bạn đã ly hôn, nhưng vẫn chung sổ hộ khẩu với chồng không làm thay đổi quyền đứng tên một mình trong sổ đỏ của bạn. Khi bạn chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ, bạn cần cung cấp quyết định ly hôn của Tòa án kèm theo giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hiện tại của bạn để chứng minh đây là tài sản riêng của bạn. Do vậy bạn sẽ được đứng tên riêng trong Giấy chứng nhận khi sang tên.

      Để được tư vấn vấn chi tiết về Lưu ý khi mua nhà đất lần đầu, quý khách vui lòng liên hệ tới để được luật sư tư vấn Tổng đài tư vấn pháp luật lao động 24/7: 19006500 hoặc Gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected] Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

 Liên kết tham khảo:

• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng