Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Luật đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất là gì, còn trên thực tế, đây được hiểu là thủ tục làm thay đổi mục đích sử dụng của đất trước và sau khi chuyển, sao cho phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất.

     Hiện nay, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo hai hình thức đó là: chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai. Việc chuyển mục đích sử dụng đất trong hai hình thức này có sự khác nhau cơ bản về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

     Về mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, đây là mẫu đơn được dùng trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

     Như đã trình bày ở trên, hiện nay luật đất đai quy định có hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất đó là: chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

     Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

     Ngoài ra, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai là các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

3. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hướng dẫn kê khai

     Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
------------------------

..., ngày..... tháng .....năm ....

ĐƠN XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

                   Kính gửi: Ủy ban nhân dân ¹ ..........................................................

1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ²…........………..

.................................................................................................................................................

2. Địa chỉ/trụ sở chính: ............................................................................................................

3. Địa chỉ liên hệ: ................................................................................................….................

………………………....................................……………………………………………………….

4. Địa điểm khu đất: ...............................................................................................................

5. Diện tích (m2): ...................................................................................................................

6. Để sử dụng vào mục đích: ³..............................................................................................

7. Thời hạn sử dụng: ..............................………………………………………..........…………..

8.Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có) .....................................................................................................

.................................................................................................................................................

>>> Tải mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hướng dẫn kê khai đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

     Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là văn bản rất quan trọng thể hiện nhu cầu của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay vẫn còn nhiều khách hàng đang gặp khó khăn trong việc kê khai mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. 

     Dưới đây là hướng dẫn kê khai mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất:

¹ Ghi rõ đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất

² Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

³ Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…)

⁴ Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư.

5. Dịch vụ kê khai mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

     Mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất là mẫu văn bản do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành được sử dụng trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.

     Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất là văn bản có ý nghĩa quan trọng, được ví như cầu nối giữa người sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền để cơ quan có thẩm quyền nắm được mong muốn và nguyện vọng của người dân. Tuy nhiên, trong quá trình tư vấn, chúng tôi nhận thấy rất nhiều khách hàng còn gặp khó khăn, vướng mắc cũng như rất lúng túng trong việc kê khai mẫu đơn. Điển hình như:

• Xác định cơ quan có thẩm quyền nhận đơn;
• Phân biệt địa chỉ, địa chỉ liên hệ, địa chỉ thửa đất khi kê khai;
• Khó khăn khi kê khai diện tích đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất;
• Khó khăn khi xác định thời hạn sử dụng đất...
• Phân biệt mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và mẫu cam kết chuyển mục đích sử dụng đất;
• Hay có được nộp đơn xin hủy chuyển mục đích sử dụng đất sau khi đã nộp hồ sơ hay không....

     Thấu hiểu được những khó khăn đó của khách hàng, Công ty Luật TNHH Toàn Quốc với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai cung cấp tới Quý khách hàng dịch vụ hướng dẫn kê khai và viết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, sẽ giúp quý khách hàng tháo gỡ được hoàn toàn các vấn đề vướng mắc nêu trên. Để được cung cấp dịch vụ Quý khách hàng có thể liên hệ theo một trong các cách thức sau đây:

• Liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900500;
• Gửi yêu cầu được cung cấp dịch vụ về địa chỉ email: lienhe@luattoanquoc.com;
• Liên hệ trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật Toàn Quốc: số 463 Hoàng Quốc Việt, Bắc Từ Liêm, Hà Nội.

     Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì tiền chuyển mục đích được tính bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất trồng cây lâu năm.

Cụ thể: Tiền chuyển mục đích sử dụng đất = tiền sử dụng đất theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất trồng cây lâu năm

Trong đó: Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

• Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích do UBND cấp tỉnh quy định;
• Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất như phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập...

     Về mẫu đơn xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở hiện nay không có mẫu quy định riêng mà thống nhất sử dụng chung mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Thông tư 30 đã được hướng dẫn kê khai chi tiết ở trên. 

Về hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay có sự khác nhau trong hai trường hợp, cụ thể:

Trường hợp 1: chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp 2: chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai, hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.

     Để được tư vấn chi tiết về mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.