GIAO DỊCH DÂN SỰ MUA BÁN ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào PHÒNG TƯ VẤN LUẬT TOÀN QUỐC. Nhờ Văn phòng trả lời giúp tôi câu hỏi này: Cách đây một tháng gia đình tôi có bán một mảnh đất ở cho một người, với yêu cầu bằng miệng của mẹ tôi là người này mua đất để xây nhà, chứ không được xây phòng trọ hay sử dụng với mục đích khác thì mẹ tôi mới đồng ý bán và họ đã chấp nhận vậy. Sau đó mẹ tôi đã nhận của họ một số tiền và có viết giấy giao dịch bằng tay.

     Đến nay họ thay đổi ý định là không phải mua đất để làm nhà mà mua cho người khác để chuyển đổi mục đích sử dụng. Nên mẹ tôi đã không đồng ý bán cho họ và yêu cầu họ tới để nhận lại số tiền. Họ không đồng ý và nói sẽ kiện mẹ tôi ra tòa. Mẹ tôi muốn rằng sẽ trả tiền lại cho họ. Bìa đỏ mảnh đất mẹ tôi vẫn giữ và chưa đưa cho họ. Vậy mong Luật Toàn Quốc giúp gia đình tôi giải đáp thắc mắc trên. Và cho chúng tôi hướng giải quyết hợp lý. (Giao dịch nhận tiền của mẹ tôi với họ có giấy viết tay và bìa đỏ nhà đất mẹ tôi chưa đưa cho họ)

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn giao dịch dân sự mua bán đất

     1. Hình thức của giao dịch dân sự mua bán đất  

     Khoản 02 điều 117 Bộ luật dân sự quy định:

     “2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

     Đối với giao dịch dân sự là mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản, hợp đồng được công chứng chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 03 điều 167 Luật đất đai 2013: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”. Tức là việc mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ về hình thức là được công chứng, chứng thực theo quy định thì giao dịch dân sự mua bán đất mới có hiệu lực. [caption id="attachment_81760" align="aligncenter" width="400"] Giao dịch dân sự mua bán đất[/caption]

     2. Giao dịch dân sự mua bán đất có điều kiện

     Khoản 1 điều 120 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 120. Giao dịch dân sự có điều kiện

     1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.”

     Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên đã thỏa thuận về việc mẹ bạn chỉ bán đất cho bên kia để bên đó xây nhà, chứ không được xây phòng trọ hay sử dụng với mục đích khác. Đây không phải là điều kiện phát sinh để hai bên ký kết hợp đồng mua bán đất vì điều kiện đó không thể xảy ra trước khi ký kết hợp đồng mà chỉ là thỏa thuận của các bên.

     Theo quy định của Luật đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao toàn bộ quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng quyền sử dụng đất đó cho bên mua. Tức là khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật là phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng và làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận là bạn chấm dứt quyền sử dụng thửa đất đó. Khi đó bạn không có quyền gì hạn chế quyền định đoạt, chiếm hữu và sử dụng của bên được nhận chuyển nhượng.

     Trong trường hợp đó, mẹ bạn chỉ có thể làm hợp đồng cho bên kia thuê nhà, họ chỉ được quyền sử dụng mảnh đất đó vào mục đích để ở, và không có quyền định đoạt, hay chiếm hữu gì cả. 

     3. Tranh chấp giao dịch đặt cọc mua bán đất

     Về việc bạn đã nhận tiền và có viết giấy biên nhận tiền. Trong giấy ghi nhận tiền không rõ hai bên có ghi rõ mục đích của việc giao nhận tiền là mua bán đất hay không? Và việc thỏa thuận ban đầu của hai bên có ai làm chứng không? Giấy biên nhận tiền đó có thể được coi là hợp đồng đặt cọc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện. Và việc bạn không đồng ý bán cho bên kia là đang vi phạm mục đích của hợp đồng đặt cọc là giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp đó bạn sẽ phải bồi thường số tiền đã nhận theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

     "2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

     Như vậy, bên kia hoàn toàn có quyền kiện bạn bồi thường số tiền bạn đã nhận để bán đất căn cứ vào giấy giao nhận tiền viết tay với mục đích mua đất của hai bên. Do không được tiếp xúc với hồ sơ giấy tờ của bạn nên trên đây chỉ quan điểm tư vấn của chúng tôi theo quy định của pháp luật và thông tin bạn cung cấp. 

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Giao dịch mua bán đất bằng giấy tờ viết tay được không
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

     Để được tư vấn chi tiết về giao dịch dân sự mua bán đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. Xin chân thành cảm ơn.      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.