GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH

Câu hỏi của bạn:

     Chào Luật sư. Tôi mong Luật sư tư vấn vấn đề về tranh chấp đất đai như sau: Nhà tôi có 1 mảnh đất trồng cây lâu năm thực tế từ năm 1981 và không có tranh chấp từ đó đến nay. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996 nó được chia thành 2 lô mang số hiệu 131 và 132. Trong đó lô 131 đã mang tên gia đình tôi, lô 132 chưa có tên chủ sở hữu của ai cả.

     Tháng 9 năm 2014 Sở Tài nguyên môi trường Thành phố tổ chức đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu, số liệu đo đạc chính xác lại thì có sai lệch đôi chút theo thực tế ở cả 2 lô đất. Lúc này lô 132 được khai báo sở hữu bởi gia đình tôi, tất cả các hộ gia đình xung quanh 2 lô trên đều đồng ý và ký vào bản kết quả đo đạc đó. Gia đình tôi vẫn trồng cây và khai thác 2 lô đất trên cho đến tận bây giờ mà không có bất cứ tranh chấp gì. Số liệu 2014 cũng đã thành 1 số liệu được sao lưu tại UBND Xã.

     Cuối năm 2018 có 1 gia đình hàng xóm tiếp giáp lô 132 bắt đầu lật lọng đòi yêu sách và nói đất đấy không phải của ai trên giấy tờ 1996 nên giờ sẽ là của họ (mặc dù chính gia đình này có ký xác nhận trong đợt đo kiểm vào năm 2014 như đã nói ở trên). Họ ngấm ngầm làm ngơ cho con trai (có tiền án tiền sự) phá cây trồng của gia đình trên lô 132, hàng ngày xâm phạm và trồng chuối lên đó, đe dọa tính mạng cả gia đình tôi.

     Xin luật sư cho tôi biết:

     1. Giá trị pháp lý của bản đồ địa chính theo kết quả thực tế 2014 có giá trị như nào? Thay thế được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996 không?

     2. Gia đình tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần điều kiện gì nữa, liên quan gì tới nhà hàng xóm kia nữa không?

     3. Tôi có thể kiện nhà kia ra tòa về hành vi phá hoại tài sản, xâm phạm tài sản trên mảnh đất 132 không?

     Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đại 2013;
• Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính.

Nội dung tư vấn vi giá trị pháp lý của bản đồ địa chính

     Theo thông tin bạn cung cấp, năm 1996 gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thửa đất 131. Bản trích lục thửa đất trên giấy chứng nhận có thể hiện thửa đất 132 nhưng không thuộc quyền sở hữu của ai. Nhưng gia đình bạn vẫn sử dụng từ đó đến nay. Năm 2014, đo đạc lại bản đồ địa chính, thửa 132 được khai báo gia đình bạn sử dụng, tất cả các hộ gia đình xung quanh hai thửa trên đều đồng ý và ký vào bản kết quả đo đạc. Nhưng gia đình bạn chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lô đất này. Hiện tại, gia đình hàng xóm tiếp giáp thửa 132 tranh chấp nói là đất của họ.

     1. Giá trị pháp lý của bản đồ địa chính

     Theo quy định tại điều 8 thông tư 25/2014/TT-BTNMT, bản đồ địa chính không thể hiện thông tin của chủ sử dụng đất. Thông tin của người sử dụng đất được thể hiện trong sổ mục kê theo quy định tại khoản 2 điều 20 thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Việc lập sổ mục kê đất đai được thực hiện sau khi hoàn thành việc biên tập mảnh bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính. [caption id="attachment_96064" align="aligncenter" width="450"] Giá trị pháp lý của bản đồ địa chính[/caption]

     Theo quy định tại khoản 3 điều 12 thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định trình tự đo vẽ chi tiết ranh giới thửa đất như sau:

• Thực hiện theo hiện trạng thực tế đang sử dụng, quản lý: Xác định ranh giới thửa đất và lập biên bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
• Sau khi bản đồ địa chính được nghiệm thu in Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và giao cho người sử dụng đất để kiểm tra, xác nhận, kê khai đăng ký đất đai theo quy định và nộp lại cùng hồ sơ đăng ký đất đai để làm cơ sở nghiệm thu bản đồ địa chính.

     Trên giấy chứng nhận sẽ thể hiện thông tin của thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của gia đình bạn là thửa 131 kèm theo bản trích lục thửa đất trên giấy chứng nhận. Bản vẽ này được trích lục từ bản đồ địa chính và chỉ thể hiện hình thể thửa đất và các thửa đất liền kề mà không thể hiện thông tin của thửa đất. Tức là tại thời điểm cấp sổ đỏ năm 1996 đã có bản đồ địa chính và kèm sổ mục kê ghi thông tin của người sử dụng đất của thửa 132. Bản đồ địa chính chỉ là một trong những căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     2. Giá trị pháp lý của bản đồ địa chính trong giải quyết tranh chấp đất đai trước khi cấp Giấy chứng nhận

     Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn sử dụng hai thửa 131 và 132 từ năm 1981. Đến năm 1996 nhà bạn chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lô 131. Nay bạn muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này. Do thông tin bạn cung cấp không rõ nguồn gốc sử dụng đất và có giấy tờ gì về quyền sử dụng đất hay không nên chúng tôi tạm cho rằng gia đình bạn không có một trong các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai.

     Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận trường hợp này quy định tại 101 Luật đất đai. Tức là bạn phải giải quyết tranh chấp với nhà hàng xóm trước. Bạn có thể gửi đơn lên UBND xã yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Xã sẽ căn cứ vào giấy tờ của hai bên cung cấp về quyền sử dụng đất và bản đồ địa chính, sổ mục kê qua các thời kỳ, biên lai thu thuế đất hàng năm.... để giải quyết. Nếu xã không hòa giải được hai bên có quyền kiện ra tòa để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.

     Bạn không thể gửi đơn khởi kiện trực tiếp lên tòa luôn nếu chưa hòa giải tranh chấp đất đai tại xã. Còn việc khởi kiện vì hành vi phá hoại tài sản trên đất thì bạn cần phải có các căn cứ, chứng cứ khác để chứng minh cho việc bạn có quyền hợp pháp đối với thửa đất đó, bản đồ địa chính chưa là căn cứ trực tiếp và duy nhất để chứng minh. Và trong trường hợp đó thủ tục hòa giải tại UBND xã là bắt buộc theo quy định tại điều 202 Luật đất đai.

Bài viết tham khảo:

• Thực hiện thủ tục hành chính xin trích lục bản đồ địa chính
• Quy định pháp luật hiện hành về bản trích đo địa chính thửa đất

     Để được tư vấn chi tiết về giá trị pháp lý của bản đồ địa chính, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.