ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT CÓ QUY HOẠCH

Câu hỏi của bạn về điều kiện chuyển nhượng đất khi có quy hoạch: 

Xin chào công ty luật Toàn Quốc, tôi có thắc mắc như sau mong được giải đáp:

Nhà tôi có đất nông nghiệp có thời hạn đến năm 2020. Tuy nhiên, khi kiểm tra quy hoạch 1/2000 thì mảnh đất đó là đất tôn giáo. Vậy tôi có được sang nhượng hay bán đất được không?

Tôi chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư về điều kiện chuyển nhượng đất khi có quy hoạch

Chào bạn, luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi điều kiện chuyển nhượng đất khi có quy hoạch, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn về vấn đề điều kiện chuyển nhượng đất khi có quy hoạch như sau:

1. Căn cứ pháp lý về điều kiện chuyển nhượng đất khi có quy hoạch

• Luật Đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất khi có quy hoạch

     Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng: Gia đình bạn có mảnh đất trồng hoa màu (đất nông nghiệp) đã có sổ đỏ. Theo quy hoạch sử dụng đất, mảnh đất trên là đất cơ sở tôn giáo. Và bạn muốn hỏi có thể bán được mảnh đất đó không. 

     Theo quy hoạch sử dụng đất được thể hiện qua đồ án quy hoạch 1/2.000, mảnh đất đó sẽ phải chuyển mục đích sang đất cơ sở tôn giáo. Và theo điều 181 khoản 2 luật Đất đai 2013, thì đất cơ sở tôn giáo không được chuyển nhượng. 

     Do đó, để bán được mảnh đất nông nghiệp phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

2.1 Điều kiện chuyển nhượng đất hoa màu đang có quy hoạch sử dụng đất

2.1.1 Điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất khi có quy hoạch

     Theo khoản 2 điều 49 luật Đất đai năm 2013:

• Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

     Như vậy, nếu diện tích đất đó chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng đất.  [caption id="attachment_164299" align="aligncenter" width="450"] Điều kiện chuyển nhượng đất khi có quy hoạch[/caption]

2.1.2 Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất hoa màu

     Theo điều 188, điều 191 luật Đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất đai:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Ngoài ra, không thuộc một trong các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 

     Tiểu kết: Như vậy, mảnh đất nông nghiệp của bạn đáp ứng đủ 2 điều kiện ở các mục 2.1.1 và 2.1.2 thì được phép chuyển nhượng đất. 

2.2 Trình tự chuyển nhượng đất hoa màu

     Trong bài viết này, chúng tôi đưa ra trình tự mua bán toàn bộ diện tích mảnh đất trên. 

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất tại Văn phòng công chứng nơi có đất/ hoặc UBND cấp xã nơi có đất

     Về thành phần hồ sơ phải mang khi đến Văn phòng công chứng, bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản dự thảo hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất giữa các bên; 
• CMND (CCCD), sổ hộ khẩu của các bên;
• Giấy đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai

     Về hồ sơ đăng ký biến động:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua;
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả. 

     Kết luận: Chuyển nhượng đất hoa màu khi đã có quy hoạch sử dụng đất sẽ vẫn được thực hiện nếu đáp ứng điều kiện: (1) Chưa có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (2) Đủ điều kiện chuyển nhượng tại điều 188 và điều 191 luật Đất đai. 

     Bài viết tham khảo: 

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
• Trình tự, thủ tục: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Để được tư vấn chi tiết về vấn đề điều kiện chuyển nhượng đất khi có quy hoạch quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Quỳnh Dinh