ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI

Câu hỏi của bạn về điều kiện chuyển nhượng đất đai: 

     Gia đình tôi có mảnh đất diện tích 700 m² (trong đó có 350 m² là đất thổ cư) định bán chuyển nhượng cho người  khác để trang trải kinh tế trong gia đình. Nhưng mới đây nộp hồ sơ lên phòng đăng kí đất đai không tiếp nhận, và nói là phải chờ công văn từ tỉnh đưa xuống mới làm. Gia đình tôi  đang rất hoang mang, vì đã nhận tiền cọc và trang trải được ít nợ nần. Làm ơn giải  thích giùm gia đình chúng tôi: khi nào mới được làm thủ tục để chuyển nhượng mảnh đất cho bên mua. 

Câu trả lời của Luật sư về điều kiện chuyển nhượng đất đai:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về điều kiện chuyển nhượng đất đai, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất đai như sau:

1. Cơ sở pháp lý về Điều kiện chuyển nhượng đất đai:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

2. Nội dung tư vấn về Điều kiện chuyển nhượng đất đai:

     Chúng tôi tóm tắt trường hợp của bạn như sau: Gia đình bạn muốn chuyển nhượng mảnh đất 700 m² (trong đó có 350 m² là đất thổ cư) nhưng phòng đăng ký đất đai không cho chuyển nhượng. Vì vậy, bạn muốn hỏi tại sao không cho chuyển nhượng và khi nào thì mới được làm thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trên. 

     Chúng tôi xin đưa ra các điều kiện để chuyển nhượng đất đai, những trường hợp không được phép chuyển quyền đất đai và thủ tục chuyển nhượng đất đai. Từ đó, bạn có thể soi chiếu với trường hợp của bạn để xác định lý do không chuyển nhượng đất là từ đâu.

2.1 Điều kiện chung để chuyển nhượng đất đai

     Theo khoản 1 điều 188 luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai là:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

2.2 Điều kiện chuyển nhượng đất đai trong các trường hợp đặc biệt

     Thứ nhất, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại điều 191 luật Đất đai:

     Như vậy, gia đình bạn sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc 1 trong 3 trường hợp:

• Bên mua là tổ chức kinh tế và đất chuyển nhượng là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• Bên mua là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và mảnh đất trên là đất trồng lúa;
• Đất của bạn là đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng và bên mua không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

     Thứ hai, gia đình bạn không đáp ứng điều kiện đặc biệt nếu thuộc 1 trong 3 trường hợp dưới đây thì cũng sẽ không được phép chuyển nhượng đất đai:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

2.3 Thủ tục chuyển nhượng đất đai

     Vì không rõ là bạn chuyển nhượng một phần hay toàn bộ cả mảnh đất mà bạn đã được cấp sổ nên chúng tôi đưa ra 2 trình tự, thủ tục: (1) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất và (2) Thủ tục chuyển nhượng một phần mảnh đất đã được cấp sổ. 

2.3.1 Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ điện tích đất được cấp sổ

     Trong trường hợp của bạn, nếu bạn chuyển nhượng cả 700 m² đất bạn đã được cấp thì thủ tục chuyển nhượng đất đai thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 

     Hai bên ký kết hợp đồng tặng cho tại Văn phòng công chứng nơi có bất động sản. Hai bên mang theo các giấy tờ sau:

• Bản dự thảo hợp đồng tặng cho đất đai;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Công văn chấp thuận tách thửa;
• Giấy tờ tùy thân của hai bên: CMTND (CCCD), sổ hộ khẩu.

Bước 2: Đăng ký biến động đất đai

     Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng tặng cho đã được công chứng;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Công văn đủ điều kiện tách thửa
• Giấy tờ tùy thân của hai bên: CMTND (hoặc CCND); sổ hộ khẩu; giấy tờ khác (nếu có).

     Nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu sang tên đất cho người nhận chuyển nhượng đất. 

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả. 

2.3.2 Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích đất được cấp sổ

     Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích được cấp sổ bao gồm: (1) Xin công văn chấp thuận đủ điều kiện tách thửa; (2) Thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất được cấp sổ như đã trình bày ở mục 2.3.1. 

Bước 1: Xin công văn chấp thuận đủ điều kiện tách thửa

     Thủ tục xin công văn chấp thuận đủ điều kiện tách thửa được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện. Để xin được công văn người sử dụng đất phải nộp một bộ hồ sơ bao gồm:

• 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính + 02 bản sao chứng thực);
• 02 CMND, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất;
• 02 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất xin chuyển quyền và phần còn lại sau khi chuyển quyền (bản chính);
• 02 Hồ sơ hiện trạng nhà bản chính (nếu có).

     Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc địa chính để tách thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chỉnh lý, thực hiện biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hoặc gửi về Ủy ban nhân dân cấp xã trả kết quả cho người dân.

Bước 2: Thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất được cấp sổ như đã trình bày ở mục 2.3.1. 

      Kết luận: Tóm lại, bạn phải đáp ứng cả các điều kiện chuyển nhượng đất đai và thủ tục chuyển nhượng như đã trình bày ở trên. Nếu bạn đã đáp ứng các điều kiện và thủ tục như trên mà Văn phòng đăng ký đất đai không cho làm thủ tục thì bạn có thể yêu cầu họ trả lời lý do không thực hiện thủ tục bằng văn bản. 

     Bài viết tham khảo:

• Tư vấn thủ tục tách thửa tại Tây Ninh;
• Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

     Để được tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Quỳnh Dinh