Điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật

     Xin chào các anh chị luật sư. Tôi có vấn đề về điều kiện cấp sổ đỏ mong được tư vấn như sau: Trước đất nhà tôi đang ở là 1 bãi rác của xóm. Nhà tôi đến dọn và xây 1 căn nhà nhỏ ở đó xong không có giấy tờ gì hết. Có lần có người trong xã đến đo đất nhưng họ bảo không đủ diện tích nên không làm sổ cho nhà tôi. Có lần mẹ tôi vào trong xã xin làm sổ đỏ thì họ bảo đất nhà tôi không có giấy tờ gì từ trước nên họ không làm sổ đỏ để cấp cho nhà tôi được. Vậy công ty Luật cho tôi hỏi là nếu như nhà tôi bây giờ muốn làm sổ đổ thì phải cần những gì và thủ tục như thế nào ạ? Tôi cảm ơn.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về điều kiện cấp sổ đỏ, chúng tôi xin tư vấn về Điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Thông tư 24/2014/TT- BTNMT về hồ sơ địa chính

1. Điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định pháp luật khi không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất

     Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:   

     Theo quy định pháp luật, điều kiện cấp sổ đỏ đối với những trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện sau thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

• Đất sử dụng ổn định lâu dài trước 01/07/2004. Thế nào là sử dụng đất ổn định lâu dài bạn có thể tham khảo: Thế nào là sử dụng đất ổn định theo quy định pháp luật
• Không vi phạm pháp luật về đất đai;
• Đất không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;

     Như thông tin bạn trình bày, mảnh đất mà gia đình bạn đang sử dụng trước đây là bãi rác của xóm sau đó gia đình bạn đến dọn dẹp và xây dựng nhà trên đó để tiếp tục sử dụng. Tuy nhiên, bạn không nói rõ thời điểm mà gia đình bạn bắt đầu sử dụng mảnh đất này. Do vậy, nếu gia đình bạn sử dụng đất ổn định, lâu dài không có tranh chấp,... từ trước ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nếu gia đình bạn sử dụng đất sau ngày 01/07/2004 thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.

     2. Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho người sử dụng đất

     Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính quy định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

     Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
• Trích lục bản đồ địa chính
• Chứng minh thư nhân dân (bản sao), sổ hộ khẩu (bản sao), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

     Bước 2: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ nêu trên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân xã

     Bước 3: Kiểm tra hồ sơ: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ nếu hồ sơ hợp lệ thì ghi giấy biên nhận cho người sử dụng đất nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung. Nếu hồ sơ hợp lệ thì chuyển cho UBND xã.

     Bước 4: UBND xã thực hiện những công việc sau:

• Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ quản lý đất đai, xác nhận về nguồn gốc sử dụng đất; thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch;…
• Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính, hoặc trích lục bản đồ địa chính
• Niêm yết công khai tại UBND xã, trình hồ sơ lên UBND huyện

     Bước 5: Tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường cấp huyện tiến hành các thủ tục sau: 

• Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thì lập Tờ trình, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất làm thông báo cho người sử dụng đất biết lý do bằng văn bản

     Bước 6: UBND huyện thực hiện các công việc sau

• Sau khi nhận được thông báo, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
• Phòng tài nguyên môi trường gửi số liệu địa chính sang chi cục thuế; chi cục thuế có trách nhiệm tính toán các nghĩa vụ tài chính và gửi lại cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để bên tiếp nhận gửi thông báo cho người sử dụng đất

     Bước 7: Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo được nhận.

     Gửi xác minh đã hoàn thành nghĩa vụ tới bộ phận tiếp nhận văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường để nhận phiếu hẹn trả kết quả

     Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng theo thời gian ghi trong phiếu hẹn.

3. Hướng dẫn kê khai mẫu đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

ĐƠN XIN CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

               Kính gửi: UBND quận (huyện)…………………………………………………………………………….

I. PHẦN KÊ KHAI CỦA NGƯỜI SỞ HỮU NHÀ Ở (CÁ NHÂN)

1. Người sở hữu nhà ở :(Viết chữ in hoa )

Họ và tên : ………………………………………………………………………….……………………………….…

Sinh ngày : ………………………………………………………………………………………………………………

Số CMND (Hộ chiếu) :……………………… Ngày cấp: ……..…………..…… Nơi cấp:…………..…….……..

Nơi ĐKHKTT : ……………………………………………………………………………………………………………

Họ và tên vợ (chồng) : …………………..…………..………………………………………………………………….………

Sinh ngày : ………………………………………………………………………………………………………………..

Số CMND (Hộ chiếu) :……..……………….… Ngày cấp: ………..………..…… Nơi cấp:……………..……….

Nơi ĐKHKTT : ……………………………………………………………………………………………………………….

Họ và tên những người đồng sở hữu, đồng thừa kế (nếu có).……………………………………………………

2. Thông tin về nhà ở, đất ở:

Địa chỉ nhà ở :…………………………….……………………………………………………………………………….

Diện tích xây dựng :…………..……………..m². Diện tích sàn (nhà ở):…………………………….m².

Số tầng (hoặc tầng số):…….…….Kết cấu: Tường……… khung, cột…….. sàn….….mái………

Cấp, hạng nhà ở:…………………………………………. Năm xây dựng:…………………………..……….

DT sàn nhà phụ……………….m² (nếu có).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số……………………cấp ngày……………./……………/………….

Tên chủ sử dụng đất :………………………………………………………………………………………………….

Thửa đất số:…………………….Tờ bản đồ số ;………………………….loại bản đồ……………………..…

DT khuôn viên đất ở……………..m², Sử dụng riêng:…………m², Sử dụng chung: ………………m²

Đất được giao …………………Đất thuê (mượn)……….…………HĐ thuê đất số…………………

Thời điểm tạo lập nhà :…………………………………………………………………………..……………

Theo bản vẽ số :……..……….ngày …………..…do ……………………………..………………..lập

(Trường hợp có thay đổi về ranh đất thửa đất so với bản vẽ thì ghi thời điểm thay đổi cuối cùng là : ngày …tháng …năm …)

3. Những giấy tờ nộp kèm theo đơn này gồm: (ghi rõ bản chính, bản chụp hoặc bản sao y)

Tôi cam đoan và chịu hoàn toàn trước pháp luật về nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thực và chịu trách nhiệm về tính xác thực của các giấy tờ kèm theo.

                                                                                                 …, ngày ……. tháng ……năm……….

                                                                                                             NGƯỜI VIẾT ĐƠN

                                                                                                              (Ký, ghi rõ họ tên)

II. XÁC NHẬN CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN PHƯỜNG, XÃ

Tình trạng tranh chấp, khiếu nại về nhà đất: ………………………………..…………………………………….

Quy hoạch xây dựng : …………………………………………………………………………………………….

Quyết định hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ :  ………………………………………………………………..

Nằm trong khu vực cấm xây dựng hoặc lấn chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử, văn hóa đã xếp hạng :……………………………………………………………………………….

Thời điểm tạo lập,năm xây dựng nhà :………………………………………………………………………….

Địa chỉ cũ của nhà xin cấp giấy chứng nhận (nếu có) : 

Số nhà:….…….. đường (khu phố, ấp):………….…phường (xã):………….quận (huyện)…………………

                                                                                                    ……, ngày….. tháng…. năm …..

                                                                                                         TM. ỦY BAN NHÂN DÂN

                                                                                                                   CHỦ TỊCH

                                                                                                              (Ký tên, đóng dấu)

Hướng dẫn sử dụng mẫu đơn xin cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Tên người sở hữu nhà ở : nếu đã kết hôn thì ghi đủ thông tin của 02 người, nếu chưa kết hôn thì chỉ ghi thông tin của người xin cấp giấy chứng nhận và ở phần họ tên  ghi chú là “chưa kết hôn”

Nếu có nhiều đồng sở hữu, đồng thừa kế thì ghi rõ họ tên năm sinh,CMND (hộ chiếu), hộ khẩu thường trú của từng người và mối quan hệ với người đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Nguồn gốc, thời điểm tạo lập nhà ở: ghi rõ nguồn gốc và thời điểm tạo lập nhà ở thông qua các hình thức như xây dựng mới, nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho ; nếu có nguồn gốc khác thì ghi cụ thể nguồn gốc đó và thời điểm bắt đầu  sở hữu nhà ở.

Các thông tin về nhà ở, đất ở ghi theo đúng các nội dung thể hiện tại bản vẽ sơ đồ hiện trạng nhà ở, đất ở (nộp kèm hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận).

>>> Tải mẫu đơn xin cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. Trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất gồm:

4.1. Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất

Điều 11 nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp miễn tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu như sau:

• Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
  Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
• Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.
• Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

  4.2. Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất 

Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất như sau:

• Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
  Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
• Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
• Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

     Trong nhiều trường hợp, để hỗ trợ cho người sử dụng đất, nhiều tỉnh, thành phố thực hiện việc giảm tiền sử dụng đất trong phạm vi ngân sách của mình.

Kết luận: nếu gia đình bạn sử dụng đất trước 01/07/2004 ổn định, lâu dài, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn phải chuẩn bị những giấy tờ trên để được cấp sổ đỏ.

     Ngoài ra bạn có thể tham khảo:

• Dịch vụ sang tên đất trồng lúa tại Hà Nội 2020
• Dịch vụ cấp sổ đỏ nhanh thị xã Sơn Tây
• Quy định về việc miễn tiền sử dụng đất cho dự án xây dựng nhà ở xã hội
• Miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng

      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.