Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Câu hỏi của bạn về vấn đề Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Xin chào Công ty Luật Toàn Quốc, tôi có vấn đề như thế này rất mong được giúp đỡ:

Trước đây, tôi có mua một mảnh đất ở của người dân và đã làm sổ đỏ đầy đủ vào năm 2000 rồi. Năm 2019, tôi muốn xây một căn nhà 3 tầng để ở thì có yêu cầu, điều kiện gì để xây nhà không? Thủ tục để tôi chuyển sang sổ đỏ có gắn liền tài sản trên đất là nhà ở như thế nào? 

Tôi cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở như sau:

1. Cơ sở pháp lý về vấn đề Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở

• Luật đất đai năm 2013;
• Luật Xây dựng năm 2014;
• Thông tư 05/2015/TT-BXD

2. Nội dung tư vấn về vấn đề Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở

     Theo thông tin bạn cung cấp, thì chúng tôi hiểu rằng bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và muốn xây dựng nhà ở trên đó. Mong muốn của bạn là được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay, pháp luật đã quy định những điều kiện để xây dựng nhà ở, thủ tục để xây nhà và các nghĩa vụ tài chính của người sở hữu nhà ở đối với nhà nước. 

      Vì mục đích sử dụng đất là đất ở và bạn mua đất dân nên ngôi nhà sẽ xây dựng là nhà ở riêng lẻ. Do bạn không nói rõ mảnh đất đó là đất ở đô thị hay đất ở nông thôn nên chúng tôi chia ra hai trường hợp: nhà ở riêng lẻ tại đô thị và tại nông thôn. 

2.1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

2.1.1 Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị

     Theo khoản 1 và 2 điều 93 luật Xây dựng năm 2014 quy định như sau:

•  Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
• Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định;
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định pháp luật:

 - Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác. - Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

- Phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

2.1.2 Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn

     Theo khoản 3 điều 93 Luật xây dựng năm 2014 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn: khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn. Ngoài ra, trên thực tế, phải đáp ứng các điều kiện như:

•  Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

     Đối với xây dựng nhà ở nông thôn thì trước khi tiến hành xây dựng, bạn chỉ cần yêu cầu địa chính xã đến đo đạc diện tích nhà ở, xác định giáp ranh  với các bất động sản liền kề để đảm bảo quyền lợi khi sau này có tranh chấp về đất đai. 

2.2. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ 

 Theo khoản 1 điều 95 luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi tại điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này. 
• Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 
• Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm: 

- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình; 

- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200; 

- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200. 

• Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận. 
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

     Trong trường hợp cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, cơ quan có thẩm quyền cấp là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi xây dựng công trình.

2.3. Thực hiện thủ tục hoàn công

     Thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ là điều kiện quan trọng để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy hoàn công, tức là xác nhận những thay đổi hiện trạng về nhà đất sau khi hoàn công. 

2.3.1. Thành phần hồ sơ hoàn công.

     Theo phụ lục Thông tư 05/2015/TT-BXD, hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở bao gồm:

• Giấy phép xây dựng.
• Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
• Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).
• Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
• Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.

2.3.2. Nơi nộp hồ sơ hoàn công

     Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 103 Luật xây dựng năm 2014, thì cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị là UBND cấp huyện.

  [caption id="attachment_158213" align="aligncenter" width="450"] Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở[/caption]

2.4. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.4.1 Thành phần hồ sơ

• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo mẫu 04a/ĐK);
• Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do chủ nhà thuê đơn vị có chức năng đo vẽ thực hiện. Nếu do chủ nhà tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

2.4.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận 

     Theo điểm d khoản 3 điều 95 luật Đất đai năm 2013, thì trường hợp của bạn là đăng ký lần đầu. Thủ tục, trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

     Bước 1: Người đề nghị cấp giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. 

     Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

     Bước 2: Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện xem xét, nếu đủ điều kiện thì làm thủ trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận và thông báo cho chủ nhà nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

     Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì phải có thông báo và trả lại lệ phí cấp Giấy cho người nộp hồ sơ. Nếu UBND xã nhận hồ sơ thì cơ quan quản lý nhà chuyển cho UBND xã để thông báo có người nộp hồ sơ biết lý do không được cấp Giấy chứng nhận.

     Bước 3: Người sở hữu nhà thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật 

     Bước 4: Chủ nhà nộp lại giấy tờ gốc về sở hữu nhà ở, ký nhận vào Sổ đăng ký sở hữu và nhận Giấy chứng nhận tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.

     Nếu chủ sở hữu đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận tại UBND xã thì nhận Giấy chứng nhận và nộp giấy tờ gốc về sở hữu nhà ở tại UBND xã đẻ chuyển cho cơ quan quản lý nhà ở lưu.

     Kết luận: Trình tự để bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là: (1) Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng; (2) Xây dựng nhà ở đúng theo bản vẽ thiết kế đã nộp cho cơ quan nhà nước (nếu có); (3) Thực hiện thủ tục hoàn công; (4) Xin công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. 

      Bài viết tham khảo:

• Trình tự, thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

• LỆ PHÍ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HÀ NỘI

     Để được tư vấn chi tiết về thủ tục Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Quỳnh Dinh