DIỆN TÍCH TÁCH THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP TẠI NINH THUẬN

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về diện tích tách thửa đất nông nghiệp tại Ninh Thuận, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về diện tích tách thửa đất nông nghiệp tại Ninh Thuận như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Quyết định 85/2014/QĐ-UBND ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;

     Tách thửa đất là việc chia tách từ một thửa đất hoặc nhiều thửa đất (gọi là thửa đất bị tách) thành hai hoặc nhiều thửa đất khác nhau (gọi là thửa đất được tách)

     Việc tách thửa đất không phải được tiến hành một cách tùy tiện mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định chung của pháp luật và quy định riêng của từng địa phương.

     Tại Ninh Thuận, điều kiện và diện tích tách thửa đất nông nghiệp được quy định cụ thể như sau:

1. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại Ninh Thuận

     Tại Điều 3 Quyết định 85/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Thuận quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất, trong đó Khoản 1 có quy định người sử dụng đất được tách khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Diện tích xin tách thửa và diện tích còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn diện tích tối thiểu tại quy định này.

     Ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện trên, khi tách thửa đất để thực hiện giao dịch thì thửa đất bị tách còn phải đáp ứng các điều kiện: QSDĐ không bị tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

2. Diện tích tách thửa đất nông nghiệp tại Ninh Thuận

     Căn cứ quy định tại Điều 5 Quyết định 85/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Thuận, diện tích tách thửa đất nông nghiệp tại Ninh Thuận được phân loại theo các khu vực: địa bàn thành phố Phan Rang - Tháp Chàm, địa bàn các thị trấn, các xã đồng bằng, các xã trung du, các xã miền núi. Cụ thể:

2.1 Đối với địa bàn thành phố Phan Rang - Tháp Chàm

• Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 300m² trở lên và cạnh ngắn nhất của thửa đất tối thiểu phải là 7m.
• Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 300m² và cạnh ngắn nhất tối thiểu phải là 7m và khoảng cách cạnh cách cạnh không được nhỏ hơn 5m.

2.2 Đối với địa bàn các thị trấn

• Thửa đất được tách sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 500m² trở lên.
• Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 500m².

2.3 Đối với các xã đồng bằng

• Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 750m² trở lên.
• Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 750m².

2.4 Đối với các xã trung du

• Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 1.000m² trở lên.
• Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 1.000m².

2.5 Đối với các xã miền núi

• Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 2.000m² trở lên.
• Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 2.000m².

2.6 Bảng phân loại thôn, xã vùng đồng bằng, trung du, miền núi trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận

Khu vực đồng bằng:

• Thành phố Phan Rang - Tháp Chàm: tất cả các phường, xã;
• Huyện Ninh Phước: thị trấn Phước Dân, xã An Hải, xã Phước Hải, xã Phước Hữu, xã Phước Hậu, xã Phước Thuận, xã Phước Sơn, thôn Phước An 1, Phước An 2 xã Phước Vinh, thôn Hoài Trung, Như Bình, Thái Giao xã Phước Thái; 
• Huyện Thuận Nam: xã Phước Nam (trừ thôn Phước Lập và thôn Tam Lang); xã Phước Dinh, xã Phước Diêm, Xã Phước Minh (thôn Lạc Tiến, Quán Thẻ), xã Cà Ná, xã Phước Ninh;
• Huyện Ninh Hải: thị trấn Khánh Hải, xã Hộ Hải, xã Tân Hải, xã Xuân Hải, xã Tri Hải, xã Nhơn Hải, xã Thanh Hải, xã Phương Hải, xã Vĩnh Hải (thôn Mỹ Hòa, Thái An, Vĩnh Hy);
• Huyện Thuận Bắc: Xã Bắc Phong;
• Huyện Ninh Sơn: xã Nhơn Sơn;

Khu vực trung du: 

• Huyện Ninh Phước: thôn Đá Trắng xã Phước Thái;
• Huyện Thuận Nam: thôn Phước Lập và thôn Tam Lang xã Phước Nam;
• Huyện Thuận Bắc: thôn Hiệp Thành, Hiệp Kiết, Giác Lan, Suối Giếng và Bình Tiên xã Công Hải; xã Lợi Hải; thôn Bỉnh Nghĩa, Láng Me và thôn Xóm Bằng 2 xã Bắc Sơn;
• Huyện Ninh Sơn: thị trấn Tân Sơn, xã Mỹ Sơn, xã Quảng Sơn, xã Lương Sơn, xã Lâm Sơn;

Khu vực miền núi:

• Huyện Ninh Phước: thôn Tà Dương xã Phước Thái; thôn Bảo Vinh, Liên Sơn 1, 2 xã Phước Vinh
• Huyện Thuận Nam: xã Nhị Hà, xã Phước Hà;
• Huyện Ninh Hải: thôn Cầu Gãy, Đá Hang xã Vĩnh Hải;
• Huyện Thuận Bắc: các thôn còn lại xã Công Hải; xã Phước Kháng; xã Phước Chiến; thôn Xóm Bằng xã Bắc Sơn;
• Huyện Ninh Sơn: xã Hòa Sơn; xã Ma Nới;
• Huyện Bác Ái: các xã trong huyện 

3. Các trường hợp không áp dụng quy định về diện tích tách thửa

     Tại Khoản 2 Điều 1 Quyết định 85/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Thuận có quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa tại quy định này không áp dụng đối với các trường hợp sau:

• Thửa đất xin tách thửa nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
• Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết.
• Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của tòa án.
• Các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đã được cơ quan công chứng, chứng thực hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành;
• Các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa mà người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết;
• Người sử dụng đất xin tách thửa theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
• Người sử dụng đất xin tách thửa để thực hiện theo quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; tách thửa để thực hiện các quyền theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
• Người sử dụng đất là cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân và doanh nghiệp nhà nước. Các đối tượng này khi tách thửa phải có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền và đơn vị quản lý cấp trên trực tiếp;
• Các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật; các trường hợp trả lại quyền sử dụng đất cho nhà nước, tặng hộ gia đình, cá nhân để phục vụ mục đích công cộng, xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
• Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án sản xuất nông lâm nghiệp) nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án theo đúng giấy phép đầu tư, vi phạm điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.

     Như vậy, diện tích tách thửa đất nông nghiệp tại Ninh Thuận được phân loại thành các mức khác nhau, diện tích tách thửa thấp nhất là 300m2 tại khu vực thành phố Phan Rang - Tháp Chàm và diện tích tách thửa cao nhất là 2000m2 đối với các xã miền núi. Tuy nhiên, quy định này không bắt buộc áp dụng trong mọi trường hợp, nếu thuộc các trường hợp quy định tại mục 2.3 nêu trên thì khi tách thửa đất không áp dụng quy định về điều kiện tách thửa này.

     Theo quy định của UBND tỉnh Ninh Thuận thì tất cả các xã thuộc huyện Bác Ái đều thuộc khu vực miền núi, nên khi tách thửa đất thì các thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 2000m2 mới đủ điều kiện để tách.

     Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở tại Ninh Thuận:

Đối với khu vực đô thị:

• Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 40m² trở lên và cạnh ngắn nhất của thửa đất được tách, tối thiểu phải là 3,5m.
• Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 40m² và cạnh ngắn nhất của thửa đất tối thiểu phải là 3,5m và khoảng cách cạnh cách cạnh không được nhỏ hơn 3m.

Đối với khu vực nông thôn:

• Thửa đất được tách sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 80m² trở lên và cạnh ngắn nhất của thửa đất được tách sau khi tách thửa tối thiểu phải là 5,0m.
• Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 100m² và cạnh ngắn nhất của thửa đất bị tách thửa sau khi tách thửa tối thiểu phải là 5,0m.

Bài viết tham khảo:

• Diện tích tách thửa đất ở tại Bến Tre 2019;
• Diện tích tách thửa đất nông nghiệp tại Bến Tre 2019; 

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./. 

Chuyên viên: Quỳnh Mai