CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Câu hỏi của bạn:

     Hiện nay tôi có ý định mua lại căn hộ tái định cư được phân cho chủ cũ từ năm 2002 (đã thực hiện hết nghĩa vụ). Căn nhà đã được chủ cũ chuyển nhượng cho 1 người khác (là chủ hiện nay) vào năm 2003 bằng giấy tờ viết tay. Do chủ cũ đã mất, chỉ còn vợ, các con lại đi nước ngoài nên rất khó khăn trong việc cấp sổ cho chủ hiện nay để có thể làm sổ giao dịch bình thường. Tôi thì không có nhu cầu làm sổ đỏ vội, chỉ cần mua để ở lâu dài nên xin hỏi, có cách nào giao dịch để đảm bảo cho chuyện này để không vướng mắc về sau này, cũng như đảm bảo cơ sở sở hữu trong việc nếu xảy ra tranh chấp và tiện lợi cho việc cấp sổ đỏ, nếu nhà nước nới lỏng thủ tục và cho phép!

     Tôi xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay có được không?, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 102/2014/NĐ- CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Nội dung tư vấn:

     1. Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Điều 188 luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:

• Có Giấy chứng nhận
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Hiện tại, trường hợp của bạn, theo thông tin mà bạn cung cấp thì thửa đất mà bạn dự định nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, thửa đất đó đã được chuyển nhượng qua một người khác; theo quy định của pháp luật thì điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không đáp ứng. Do đó, hợp đồng lập giữa các bên không thể được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của luật đất đai, và do vậy mà bên nhận chuyển nhượng không thể đăng ký biến động, nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được. [caption id="attachment_55914" align="aligncenter" width="320"] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất[/caption]

     2. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay có được không?

     Bạn có cung cấp thông tin rằng: gia đình bạn muốn mua thửa đất đó, nhưng không muốn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nên ký loại văn bản nào để bảo vệ tối ưu quyền và lợi ích hợp pháp của bạn. Trên nguyên tắc các quy định của pháp luật, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

     Thứ nhất, điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa thỏa mãn luật định => khi chưa đủ điều kiện đã tham gia chuyển nhượng thì không thể có một văn bản nào thay thế được quyền sử dụng đất được ghi nhận trên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Giữa bạn với bên bán hiện tại dù xác lập văn bản dưới dạng hình thức nào đi nữa thì theo quy định của pháp luật hiện hành, văn bản đó sẽ không đủ tính pháp lý loại trừ mọi rủi ro cho bạn được.

     Thứ hai, bên được giao một suất đất tái định cư và bên chuẩn bị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn hiện nay đã vi phạm pháp luật về đất đai bởi đã có hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện quy định tại điều 188 luật đất đai 2013 (những điều kiện chúng tôi vừa nêu trên). Điều 13 nghị định 102/2014/NĐ- CP quy định đối với hành vi này, bên tự ý chuyển quyền sẽ phải chịu phạt vi phạm hành chính và buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả trả lại phần tiền đã tiến hành trao đổi thanh toán. Cụ thể:

     “Điều 13. Tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai

     1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn.

     2. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều này.”

     Thứ ba, giả sử trong trường hợp trên thực tế bạn và bên bán có ký kết được hợp đồng giao dịch không công chứng, chứng thực, chỉ là văn bản thỏa thuận về quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng thửa đất đó hoặc có thể bạn sử dụng mà không cần phải có văn bản chuyển giao quyền nào thì khi kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương có sự thay đổi; ví dụ như: thu hồi đất để thực hiện dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…người chịu thiệt trong trường hợp này là gia đình bạn. Đó là chưa nhắc tới việc bạn không có quyền tự ý sử dụng, quản lý đất hợp pháp của người sử dụng đất khác khi chưa có đăng ký với cơ quan Nhà nước quản lý về đất đai.

     => Chính vì vậy, dù xét từ góc độ thực tế hay từ góc độ pháp lý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này của bạn là vi phạm pháp luật. Bạn nên để cho bên bán của mình tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết để họ có tên hợp pháp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất đó trước khi chuyển quyền cho bạn. Theo thông tin của bạn, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất gặp nhiều khó khăn do tình hình thực tế của người chủ đầu tiên- người được giao suất tái định cư, nhưng có khó khăn không đồng nghĩa với việc không thể làm được. Do vậy, bạn nên cân nhắc suy tính kỹ trước khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng thửa đất này.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo

• Chuyển nhượng về quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao
• Những loại thuế phải nộp khi tách thửa để chuyển nhượng về quyền sử dụng đất

    Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
      Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.