Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về cấp sổ đỏ cho đất mua giấy viết tay như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết luật đất đai
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Đất đai là loại tài sản đặc biệt thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo 188 luật đất đai năm 2013, cụ thể, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

      Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013.

2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay

Tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định như sau:

     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, điều kiện để cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay đó là:

• Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• Việc mua bán được thực hiện trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
• Không thuộc trường hợp quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đó là: "Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định..."

     Theo như bạn trình bày, bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2015, do đó, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không đáp ứng điều kiện về thời gian nhận chuyển nhượng nên bạn không thể thực hiện được thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận mang tên mình. Do vậy, bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận mang tên người chủ đất cũ, sau đó thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên cho bạn.

3. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay

3.1. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu khi mua bán đất bằng giấy viết tay

     Trong trường hợp người sử dụng đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho đất mua bán viết tay như trên, cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT để cấp sổ đỏ, bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK;
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43 đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
• Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

     Đối với đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

>>>Xem thêm: Hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

3.2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay

     Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì tùy từng trường hợp mà người dân có thể nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan được tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ gồm:

• Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất;
• Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của UBND cấp tỉnh đối với địa phương đã có Bộ phận một cửa.

3.3. Thời gian giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay

     Hiện nay, đối với thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu chưa có quy định rõ ràng về thời hạn giải quyết. Do đó, để hoàn thành việc cấp sổ đỏ bằng giấy viết tay có thể mất tới vài tháng, 01 năm hoặc thậm chí vài năm. Căn cứ theo Điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định về thời gian niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ như sau: "Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.."

      Việc không quy định về thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cũng là một bất cập. Bởi khi người dân đi thực hiện thủ tục này thường bị kéo dài thời gian xử lý hồ sơ với nhiều lý do khác nhau như: Đợi xác minh hồ sơ, xác minh tình trạng tranh chấp hay nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Theo đó, cần thiết ban hành một thời hạn cụ thể, hợp lý cho cả người sử dụng đất và cơ quan có thẩm quyền giải quyết cấp sổ đỏ lần đầu. Tránh được tình trạng tồn đọng hồ sơ hoặc quá gấp để xử lý.

>>>Xem thêm: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

     Như đã phân tích ở trên, việc cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay chỉ áp dụng đối với trường hợp đất được mua bán trước ngày 01/01/2008. Nên trong trường hợp này, bạn không thể xin cấp sổ đỏ lần đầu mang tên của bạn, vì bạn không đủ điều kiện. Nếu muốn cấp sổ đỏ, bạn phải cấp mang tên của người chủ cũ nếu người đó đủ điều kiện. Sau đó, khi có sổ đỏ mang tên của chủ cũ thì bạn và họ sẽ kí lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/ chứng thực theo quy định và sang tên cho bạn.

     Tuy nhiên, đúng như suy nghĩ của bạn, việc làm như vậy sẽ phát sinh nhiều rủi ro cho bạn. Do đó, để hạn chế tối đa những rủi ro cho bạn khi để người chủ cũ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

• Cách 1: bạn và chủ cũ lập một giấy cam kết rằng họ sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ sang tên cho chị. Lưu ý: giấy cam kết này phải được công chứng tại văn phòng công chứng.
• Cách 2: bạn và chủ cũ ra văn phòng công chứng lập một hợp đồng ủy quyền: trong đó nêu rõ bạn sẽ là người được ủy quyền thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được quyền sử dụng và định đoạt đối với thửa đất đó. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể chuyển nhượng cho một người đáng tin cậy, sau đó họ sẽ chuyển nhượng lại cho bạn.

     Căn cứ điều 188 luật đất đai năm 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất phải có sổ đỏ mới được quyền chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực theo khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013. Như vậy, pháp luật chỉ công nhận việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01/01/2008.

Trả lời: 

    Về vấn đề này, điều 101 luật đất đai 2013 đã quy định:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Như vậy, trong trường hợp đất do người sử dụng đất tự khai hoang đã được đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp sổ đỏ. Ngoài ra, trong trường hợp người sử dụng đất thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 điều 101 luật đất đai thì chỉ cần được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. Do đó, đất tự khai hoang nếu đáp ứng các điều kiện này vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận.

>>>Xem thêm: Dịch vụ cấp sổ đỏ uy tín, nhanh chóng, hiệu quả  

Trả lời:

       Khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất cần lưu ý như sau:

• Đối với trường hợp mua bán đất trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, người sử dụng đất không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà được quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.
• Khi làm hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu cần tổng hợp lại tất cả các giấy tờ về quyền sử dụng đất đang có như: Giấy viết tay mua bán đất, giấy tờ tặng cho đất, bằng khoán điền thổ, biên lai nộp thuế, biên bản, quyết định xử phạt vi phạm hành chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất....
• Kê khai đầy đủ các tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, đơn xin cấp giấy chứng nhận...có thể xin bộ mẫu kê khai tại UBND xã/phường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
• Cần photo 1 bộ hồ sơ và mang theo bản gốc để cơ quan tiếp nhận hồ sơ đối chiếu
• Viết ra bản tự khai về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất để thuận tiện cho cơ quan có thẩm quyền xác minh
• Lưu ý các xem trường hợp sử dụng đất của bản thân có được miễn, giảm, được ghi nợ quyền sử dụng đất hay không
• Theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ của cơ quan nhà nước để sửa đổi, bổ sung và giải trình về hồ sơ, khiếu nại, kiến nghị khi cần thiết.

>>Xem thêm: Các chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu

     Như vậy, đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho bằng giấy viết tay hoàn toàn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu đáp ứng các điều kiện như chúng tôi đã phân tích trên đây. Nếu bạn còn thắc mắc về vấn đề này cần được giải đáp, hãy tham khảo dịch vụ của luật Toàn Quốc theo phương thức dưới đây.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Văn Chung