CÁCH ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT

Câu hỏi của bạn về vấn đề cách áp dụng giá đất: 

Mình muốn hỏi về cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào? Mong nhận được giải đáp ạ!

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề cách áp dụng giá đất

     Chào bạn, luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cách áp dụng giá đất, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn về vấn đề cách áp dụng giá đất như sau:

1. Căn cứ pháp lý về vấn đề cách áp dụng giá đất 

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất 

2. Nội dung tư vấn về vấn đề cách áp dụng giá đất 

     Giá đất được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định chi tiết về vấn đề cách áp dụng giá đất trong từng trường hợp cụ thể. Cụ thể như sau:

2.1. Nguyên tắc và phương pháp định giá đất

     Về việc định giá đất phải tuân thủ theo 04 nguyên tắc:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

     Về phương pháp định giá đất, theo điều 4 nghị định 44/2014/NĐ-CP thì có các phương pháp định giá đất là:

• Phương pháp so sánh trực tiếp 
• Phương pháp chiết trừ
• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 

     Sau khi áp dụng nguyên tắc định giá đất, phương pháp khác nhau và một số yếu tố khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đưa ra giá đất, cụ thể là bảng giá đất và giá đất cụ thể. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, việc áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể sẽ tùy vào trường hợp.  [caption id="attachment_178035" align="aligncenter" width="450"] Cách áp dụng giá đất[/caption]

2.2. Bảng giá đất

     Bảng giá đất được xác định dựa vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất.

2.2.1 Nội dung của bảng giá đất

     Bảng giá đất quy định giá đất đối với các loại đất:

• Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Bảng giá đất trồng cây lâu năm;
• Bảng giá đất rừng sản xuất;
• Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;
• Bảng giá đất làm muối;
• Bảng giá đất ở tại nông thôn;
• Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
• Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
• Bảng giá đất ở tại đô thị;
• Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
• Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

     Ngoài ra, trong nhiều trường hợp để phù hợp với thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ban hành chi tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại luật Đất đai.

2.2.2 Cách áp dụng giá đất theo Bảng giá đất

     Theo khoản 2 điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp áp dụng giá đất theo Bảng giá đất là: 

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
• Tính thuế sử dụng đất;
• Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
• Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

     Như vậy, có 06 trường hợp áp dụng giá đất theo bảng giá đất. 

2.3. Giá đất cụ thể

     Thứ nhất, căn cứ xác định giá đất cụ thể, theo khoản 1 điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì giá đất cụ thể được xác định theo 03 yếu tố: nguyên tắc; phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường. 

     Thứ hai, các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể. Theo khoản 4 điều 114 luật Đất đai quy định, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

     Kết luận: Như vậy, giá đất được thể hiện qua Bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể. Tùy vào từng trường hợp khác nhau mà luật sẽ áp dụng giá đất theo bảng giá đất hoặc theo giá đất cụ thể. 

     Bài viết tham khảo:

• Đặc điểm của giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai
• Bảng giá đất và giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào?

     Để được tư vấn chi tiết về cách áp dụng giá đất, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Quỳnh Dinh