CÁC CHI PHÍ PHẢI NỘP KHI CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU

Câu hỏi của bạn:

     Cho tôi hỏi là khi cấp sổ đỏ lần đầu thì phải chịu những loại phí nào? Và làm thế nào để xác định giá đất? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi về các chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

1. Cấp sổ đỏ lần đầu được hiểu như thế nào?

     Theo quy định tại Điều 3 Luật đất đai 2013 thì sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

     Người được cấp sổ đỏ là người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp với mảnh đất đó. Và thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được hiểu là thủ tục người sử dụng đất phải thực hiện để được Nhà nước cấp sổ đỏ cho thửa đất mà mình đang sử dụng và thửa đất đó từ trước đến nay chưa được cấp sổ đỏ lần nào.

2. Các chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu

     Theo quy định, các chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền lệ phí trước bạ, tiền thuế thu nhập cá nhân (đối với một số trường hợp), tiền lệ phí địa chính và các loại lệ phí khác. Cụ thể:

2.1 Tiền sử dụng đất

     Tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

Tại điểm a khoản 1 Điều 107 Luật đất đai có quy định:

Ngoài ra, tại Khoản 1 Điều 108 Luật đất đai quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

     Như vậy, khi được cấp sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, số tiền này được xác định dựa trên giá đất, mục đích sử dụng đất và diện tích đất được giao. Ngoài ra, tiền sử dụng đất cũng phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc thửa đất được cấp sổ đỏ, thời điểm sử dụng đất và giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

2.2 Lệ phí trước bạ

     Lệ phí trước bạ là lệ phí nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, trong đó khoản 1 có quy định về Đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm nhà, đất. Như vậy, nhà, đất là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ do đó khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ

     Căn cứ tính lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP: “Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)"

     Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành

     Mức thu lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ phần trăm, mức thu đối với nhà, đất được quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cụ thể: “1. Nhà, đất mức thu là 0,5%”

2.3 Thuế thu nhập cá nhân

     Trong trường hợp, thửa đất xin cấp sổ đỏ có nguồn gốc được mua qua, bán lại qua nhiều người và chưa thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân với Nhà nước thì nay người sử dụng đất xin cấp sổ đỏ lần đầu phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho việc mua bán đất đó.

2.4 Các chi phí khác khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Bao gồm: phí đo đạc, lệ phí địa chính, phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên phạm vi tỉnh mình.

3. Cách xác định giá đất

Theo quy định tại Điều 112 của luật đất đai 2013 thì nguyên tắc xác định giá đất như sau:

     Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

     Như vậy, giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ lần đầu được xác định theo nguyên tắc trên.

     Để xác định tiền sử dụng đất của bạn phải nộp, bạn cần trả lời 4 câu hỏi lớn:

• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định là trước ngày 15/10/1993 hay từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004?
• Mảnh đất có công trình xây dựng không, công trình đó có phải là nhà ở không?
• Diện tích mảnh đất có trong hạn mức công nhận đất ở không?
• Bạn có thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất không ?

     Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất gia đình bạn có nguồn gốc là đất giãn dân, bạn đã sử dụng từ năm 1991 đến nay và không còn giấy tờ về đất nữa. 

     Thứ nhất, nếu mảnh đất có công trình là nhà ở; đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm Điều 22 nghị nghị 43/2014/NĐ-CP thì:

• Không phải nộp tiền sử dụng đất nếu diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân;
• Nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất nếu diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở.

     Thứ hai, nếu mảnh đất có công trình là nhà ở; đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm điều 22 nghị nghị 43/2014/NĐ-CP thì:

• Nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
• Nộp bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

     Thứ ba, nếu mảnh đất có công trình không phải nhà ở; đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; không vi phạm điều 22 nghị nghị 43/2014/NĐ-CP và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì: không phải nộp tiền sử dụng đất.

     Thứ tư, nếu mảnh đất có công trình không phải nhà ở; đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004; không vi phạm điều 22 nghị nghị 43/2014/NĐ-CP và nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì: phải nộp 50% tiền sử dụng đất.

     Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, do đó, bạn có thể đối chiếu trường hợp của mình với các trường hợp nêu trên để xác định chính xác số tiền thuế đất mà mình phải nộp.