BÁN ĐẤT LÀ DI SẢN THỪA KẾ ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Mẹ tôi mất năm 2011, do trước lúc mất mẹ tôi có dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, mẹ tôi có tổng cộng 5 người con, đến nay có người mua đất nhưng chị 2 và chị 3 (không sinh sống trên đất mẹ tôi) chúng tôi không chịu bán, và ngân hàng cũng không xử lý nợ, xin hỏi luật sư nếu 3 chị em còn lại (sinh sống trên đất mẹ tôi) đứng ra bán để trả nợ ngân hàng có được không? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi về vấn đề bán đất là di sản thừa kế đang thế chấp tại ngân hàng chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật Đất đai 2013;
• Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao ban hành

Nội dung tư vấn:

1. Xác định di sản thừa kế

     Căn cứ mục 1 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định về các căn cứ xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế như sau: “1.1. Đối với đất do người chết để lại không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản." Nên mảnh đất mà mẹ bạn dùng để thế chấp ngân hàng là di sản thừa kế khi mẹ bạn mất.

     Nếu sau khi mẹ bạn qua đời mà không để lại di chúc, mảnh đất là di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật và sẽ thuộc quyền của cả 5 người con, không phụ thuộc việc anh chị em của bạn có sống cùng với mẹ bạn hay không. Quyền sử dụng cũng như định đoạt mảnh đất thuộc về cả năm người con chứ không phải của một người nếu không có sự thỏa thuận bằng văn bản giữa những người con.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Nếu bạn muốn bán mảnh đất thì phải có sự đồng ý hoặc ủy quyền của những người con còn lại, nếu không thì bạn không thể đứng ra bán mảnh đất và đảm bảo những điều kiện được quy định trong Luật Đất đai 2013. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Làm thế nào để bán đất là di sản thừa kế đang thế chấp tại ngân hàng?

     Căn cứ Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp thì trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thì bên thế chấp không  được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

     Như vậy, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, giữa gia đình bạn và bên mua ngôi nhà sẽ được thực hiện việc mua bán này. Thủ tục được thực hiện theo các bước như sau:

     Bước 1: Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất là 5 người con của mẹ bạn thỏa thuận và thống nhất với nhau cử một người đại diện để thực hiện các thủ tục thanh toán nợ với ngân hàng;

     Bước 2: Thực hiện thủ tục xóa thế chấp

     Bước 3: Thực hiện thủ tục khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

     Bước 4: Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai.

     Nếu trong số 5 người con của mẹ bạn, có 2 người không đồng ý về việc bán mảnh đất này thì họ có trách nhiệm thanh toán cho 3 người còn lại phần giá trị di sản thừa kế mà mỗi người được hưởng. Và 2 người đó sẽ có quyền đối với toàn bộ phần đất mà mẹ bạn để lại

• Quản lý di sản thừa kế của con chưa thành niên khi bố mẹ đều đã mất
• Phân chia di sản thừa kế trong trường hợp không có di chúc
• Dịch vụ cấp sổ đỏ nhanh chóng, uy tín, hiệu quả

      Liên hệ Luật sư tư vấn về: Bán đất là di sản thừa kế đang thế chấp tại ngân hàng.

• Luật Sư tư vấn miễn phí qua tổng đài: 19006500
• Tư vấn qua Zalo: Số điện thoại zalo Luật Sư: 0931191033
• Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi tới địa chỉ Email: [email protected]

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.