BÁN ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn như sau: Ông nội tôi có 9 người con, tất cả đã có gia đình, lúc trước ông nội còn sống thì có chia đất cho con hết và cũng đã tách khỏi hộ khẩu. Nên trong hộ khẩu bây giờ chỉ còn có người con kế út, và gia đình vợ con người út. Hiện tại trong bằng khoán đất còn 5,3 công đứng tên ông nội em, được chia cho: chú út : 2 công, chú kế út 2 công và chú 7 1,3 công. Nay chú út tôi muốn bán 2 công đất của mình thì cần làm những thủ tục gì? và có cần đưa cho tất cả người con của nội ký tên chuyển nhượng không? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi về vấn đề bán đất của hộ gia đình chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Luật hôn nhân và gia đình 2014;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn về vấn đề bán đất của hộ gia đình

     Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, chúng tôi đưa ra quan điểm tư vấn mang tính chất tham khảo về vấn đề bán đất của hộ gia đình cho bạn như sau:

     Thứ nhất, như bạn trình bày, hiện nay GCNQSDĐ vẫn mang tên ông nội của bạn, do vậy người được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là ông nội của bạn. Mặc dù ông nội của bạn đã phân chia phần đất đó cho 3 người con, tuy nhiên 3 người con chưa thực hiện thủ tục tách thửa đất để được đứng tên trong GCN, vì vậy 3 người con không có quyền định đoạt đối với thửa đất đó. Người có quyền tham gia vào các giao dịch liên quan đến tài sản là đất đai này là người đứng tên trong GCN.

     Thứ hai, để biết được việc chuyển nhượng QSDĐ đất trong trường hợp của bạn cần có chữ ký của những ai, bạn cần xác định GCNQSDĐ đứng tên ông nội bạn là cấp cho cá nhân hay hộ gia đình, cụ thể:

     Trường hợp 1: GCNQSDĐ cấp cho cá nhân ông nội bạn. Đối với trường hợp này, cần xác định tại thời điểm cấp GCN ông nội bạn có đang trong thời kỳ hôn nhân hay không?

     Bởi tại Khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 có quy định như sau: "... Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng."

     Do đó, nếu GCN được cấp trong thời kỳ hôn nhân của ông bạn thì đây có thể là tài sản chung của ông bà bạn, quyền định đoạt thuộc về ông bà, không cần có chữ ký hay sự đồng ý của các con.

     Đối với trường hợp này, khi muốn bán 2 công đất của chú bạn được ông phân chia cho, có thể thực hiện theo 1 trong 2 cách sau:

• Tách 2 công đất cho chú bạn đứng tên, sau đó chú bạn chuyển nhượng cho người khác.
• Hoặc trực tiếp ông bà bạn tách 2 công đất để chuyển nhượng cho người khác, sau đó cho chú bạn số tiền tương ứng với giá trị của 2 công đất đó.

• Thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng theo quy định pháp luật
• Trình tự thủ tục tách thửa cho con theo quy định pháp luật

     Trường hợp 2: GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình, trong đó ông nội bạn là người đại diện cho các thành viên trong hộ gia đình để đứng tên trong GCN.

     Tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định: "Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất."

     Trong trường hợp này, để xác định được ai là người có quyền sử dụng đất, đồng thời có quyền định đoạt thửa đất này, căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp GCN. Khi đó, những người có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình ông nội bạn tại thời điểm cấp GCN là người có quyền, việc chuyển nhượng QSDĐ này cần có chữ ký và sự đồng ý của họ theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 BLDS 2015:

     "Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác."

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết:

• Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định
•  Xóa thế chấp trước khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Để được tư vấn chi tiết về Bán đất của hộ gia đình được thực hiện như thế nào? quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
     Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.