Thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng theo quy định pháp luật

Thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng được thực hiện căn cứ các quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Ngày 14/12/2013 vợ chồng tôi và vợ chồng A cùng đứng tên đồng sở hữu miếng đất tại phường Tam Hiệp, Biên Hòa, Đồng Nai diện tích chung là 368 m2 (200 m2 đất ở đô thị và 168 m2 đất trồng lâu năm); mỗi bên đều có giấy chứng nhận riêng (trong có ghi cùng sử dụng đất với người khác và vẽ cả miếng đất chung của 2 người). Nay tôi muốn bán phần đất của tôi là 100 m2 đất ở đô thị và 84 m2 đất trồng lâu năm cho người khác. Người mua yêu cầu làm chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn đồng sở hữu với vợ chồng A được không? Nếu được thì thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng được thực hiện như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng như sau:

Cơ sở pháp lý:

1. Diện tích tối thiểu để tách thửa trong trường hợp này

     Điểm a Khoản 1 Điều 5 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở như sau:

1. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với trường hợp mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn (quy hoạch xã nông thôn mới), quy hoạch sản xuất nông nghiệp được phê duyệt      

a) Đối với loại đất ở      

– Các phường thuộc thành phố Biên Hòa: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi lăm mét vuông (45m2). Trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng ba mươi sáu mét vuông (36m2)      

– Các xã thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm mươi lăm mét vuông (55m2)      

– Các xã thuộc thị xã Long Khánh, thị trấn thuộc các huyện và các xã thuộc huyện Nhơn Trạch: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng sáu mươi lăm mét vuông (65m2)      

– Các xã còn lại thuộc các huyện: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng tám mươi mét vuông (80m2).      

Ngoài mức diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định nêu trên, đối với thửa đất ở tại các đô thị (các phường thuộc thành phố Biên Hòa, các phường thuộc thị xã Long Khánh và các thị trấn thuộc huyện) mà vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn phẩy năm mét (4,5m). Những khu vực còn lại (thửa đất tiếp giáp với đường hẻm) hoặc vị trí thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn mét (4m).

     Trên đây là quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở tại phường Tam Hiệp, thành phố Biên. Tuy nhiên, trong trường hợp này của bạn, mảnh đất mà bạn muốn tách thửa bao gồm cả đất ở và đất trồng cây lâu năm, do đó việc xác định diện tích tối thiểu để tách thửa căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 5 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND, cụ thể như sau:

3. Trường hợp thửa đất có đất ở kết hợp với mục đích khác nằm trong quy hoạch đất ở, thì thửa đất tách mới và thửa đất còn lại phải có diện tích đất ở lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này. Diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở kèm theo thửa đất còn lại không áp dụng quy định về diện tích tối thiểu theo quy định tại các Điểm b, c Khoản 1 Điều này.

     Như vậy, căn cứ quy định tại Điểm a Khoản 1 và Khoản 3 Điều 5 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu để tách thửa trong trường hợp này của bạn là khoảng 45 m2. Do đó, với diện tích như trên, nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương người mua phần đất đó của bạn có thể tách thành thửa riêng.

cap-so-do

2. Thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng

     Thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.      

Trường hợp chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.      

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:      

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;      

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định.      

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất;      

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.      

3. Hồ sơ thực hiện thủ tục quy định tại Khoản 1 Điều này, gồm:      

a) Văn bản về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;   

b) Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất của một phần thửa đất      

c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

     Ngoài ra, khi thực hiện thủ tục này, bạn cần cung cấp thêm các giấy tờ: bản sao chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu… của các bên

3. Tình huống tham khảo: Đất không có sổ đỏ có tách thửa để bán được không?

     Thưa Luật sư, tôi đang có ý định mua một mảnh đất nằm trong khu giãn dân của xã Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội. Khu đất đã quy hoạch đường rộng 5m, điện lưới kéo vào khu đất đầy đủ, một số miếng đất trong khu giãn dân này đã xây nhà kiên cố ba, bốn tầng. Theo quy hoạch mỗi miếng đất có diện tích bằng nhau là 120m2, đất đã có hồ sơ do xã bán cho dân nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Nay có một hộ muốn bán cho tôi ½ (60m2) của miếng đất. Vậy Luật sư cho tôi hỏi: hộ gia đình kia có thể tách thửa để bán đất cho tôi được không? Tôi xin cảm ơn!

     Điều 188 Luật đất đai quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

     Như vậy, trong trường hợp này của bạn, khi đất chưa có sổ đỏ thì không thể chuyển nhượng được theo quy định của pháp luật.

     Hơn nữa, mảnh đất này đang nằm trong quy hoạch đất phân lô để bán, mỗi mảnh đất đều có diện tích bằng nhau là 120m2 nên không thể tách thành 2 thửa mỗi thửa 60m2 được. Bên cạnh đó, việc tách thửa đất cũng  phải đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa. Căn cứ tại điều 3 Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu để tách thửa tại khu vực của bạn là 80m2.

     Tóm lại, trong trường hợp này của bạn, mảnh đất này khi chưa có sổ đỏ thì không thể chuyển nhượng được theo quy định của pháp luật và cũng không đủ điều kiện để được tách thửa đất.

chuyen-nhuong-va-tach-thua

Hướng dẫn kê khai mẫu đơn đề nghị tách thửa đất

    Thưa Luật sư, tôi đang thực hiện tách thửa đất và được cung cấp mẫu đơn đề nghị tách thửa đất. Nhưng tôi không biết kê khai mẫu đơn như thế nào là đúng. Luật sư có thể hướng dẫn giúp tôi được không? Tôi xin cảm ơn!

Mẫu đơn đề nghị tách, hợp thửa đất:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————

 

ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA ĐẤT, HỢP THỬA ĐẤT

Kính gửi: ………………………………………….……………

Mẫu số 11/ĐK

PHẦN GHI CỦA NGƯỜI NHẬN HỒ SƠ

Đã kiểm tra nội dung đơn đầy đủ, rõ ràng, thống nhất với giấy tờ xuất trình.

Vào sổ tiếp nhận hồ sơ số: ….. Quyển …..

Ngày …../…../……..
Người nhận hồ sơ
(Ký và ghi rõ họ, tên)

 

I- KÊ KHAI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

(Xem kỹ hướng dẫn ở cuối đơn này trước khi viết đơn; không tẩy xóa, sửa chữa nội dung đã viết)

1. Người sử dụng đất:

1.1. Tên người sử dụng đất (Viết chữ in hoa): ………………………………………………………

1.2. Địa chỉ …………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………….………………

2. Đề nghị tách, hợp thửa đất như sau:

2.1. Đề nghị tách thành …………. thửa đất đối với thửa đất dưới đây:

a) Thửa đất số: …………………….………..; b) Tờ bản đồ số: ……………………………….;

c) Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………….…………..

d) Số phát hành Giấy chứng nhận: ………………………………………………………………..

Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: ………………………………………………………..; ngày cấp ……/……/…….

đ) Diện tích sau khi tách thửa: Thửa thứ nhất: ….. m2; Thửa thứ hai: ….. m2;

2.2. Đề nghị hợp các thửa đất dưới đây thành một thửa đất:

Thửa đất số

Tờ bản đồ số

Địa chỉ thửa đất

Số phát hành Giấy chứng nhận

Số vào sổ cấp giấy chứng nhận

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Lý do tách, hợp thửa đất: ………………………………………………………………………

4. Giấy tờ nộp kèm theo đơn này gồm có:

– Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất của thửa đất trên;

– Sơ đồ dự kiến phân chia các thửa đất trong trường hợp tách thửa (nếu có): ……………….…..

……………………………………………………………………………………………….…….…………

             

Tôi cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng.

 

                           …., ngày …. tháng … năm ……
                        Người viết đơn
                   (Ký  ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có)

 

II- Ý KIẾN CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

……………………………………………………………………………….…………………………………………

…………………………………………………………………………………….……………………………………

………………………………………………………………………………………………………………….………

………………………………………………………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………………….………

…………………………………………………………………………………………………………………….……

………………………………………………………………………………………………………………….………

……………………………………………………………………………………………….…………………………

………………………………………………………………………………………………………………….………

……………………………………………………………………………………………………….…………………

…, ngày … tháng  năm …

Người kiểm tra

(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ)

                      …, ngày … tháng … năm …

               Giám đốc

                  (Ký tên, đóng dấu)

Hướng dẫn kê khai mẫu đơn đề nghị tách hợp thửa đất:

  • Đơn này dùng trong trường hợp người sử dụng đất đề nghị tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới hoặc đề nghị hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất;
  • Đề gửi đơn: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì đề gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì đề gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;
  • Điểm 1 ghi tên và địa chỉ của người sử dụng đất như trên giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất gồm các thông tin như sau: đối với cá nhân ghi rõ họ, tên, năm sinh, số giấy CMND, ngày và nơi cấp giấy CMND; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài ghi họ, tên, năm sinh, số hộ chiếu, ngày và nơi cấp hộ chiếu, quốc tịch; đối với hộ gia đình ghi chữ “Hộ ông/bà” và ghi họ, tên, năm sinh, số giấy CMND, ngày và nơi cấp giấy CMND của cả vợ và chồng người đại diện cùng sử dụng đất; trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi họ, tên, năm sinh, số giấy CMND, ngày và nơi cấp giấy CMND của vợ và của chồng; đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, ngày tháng năm thành lập, số và ngày, cơ quan ký quyết định thành lập hoặc số giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
  • Điểm 2 ghi các thông tin về thửa đất như trên giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;
  • Người viết đơn ký và ghi rõ họ tên ở cuối “Phần khai của người sử dụng đất trường hợp ủy quyền viết đơn thì người được ủy quyền ký, ghi rõ họ tên và ghi (được ủy quyền); đối với tổ chức sử dụng đất phải ghi họ tên, chức vụ người viết đơn và đóng dấu của tổ chức

     Kết luận: theo các quy định nêu trên, việc tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện luật định. Đặc biệt là điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa. Bên cạnh đó, luật cũng cho phép việc tách thửa khi không đủ điều kiện thực hiền đồng thời với hợp thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp, mọi loại đất đều được tách thửa, mà còn phải phụ thuộc vào quy định của từng UBND tỉnh, quy hoạch sử dụng của từng loại đất. Người sử dụng đất có yêu cầu tách thửa cũng cần phải được sự đồng ý của cơ quan Văn phòng đăng ký đất đai từng tỉnh.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về thủ tục tách thửa đất theo quy định pháp luật:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về hồ sơ, trình tự, thủ tục, kê khai, hoặc các vấn đề khác liên quan đến thủ tục tách thửa đất theo quy định pháp luật mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.