XÓA THẾ CHẤP TRƯỚC KHI CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN

Câu hỏi của bạn:

     Có việc này xin nhờ tư vấn giúp em: Các trường hợp nào bắt buộc phải xóa thế chấp trước khi được cấp đổi lại GCNQSDĐ (do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cấp bổ sung tài sản...) và quy định trong điều, khoản của thông tư hoặc nghị định nào? (riêng cấp bổ sung tài sản có bắt buộc phải xóa thế chấp rồi mới được cấp lại sổ hay không?). Em cảm ơn nhiều

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015;
• Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Nội dung tư vấn xóa thế chấp trước khi cấp đổi giấy chứng nhận

1. Các trường hợp phải xóa thế chấp và không phải xóa thế chấp trước khi cấp đổi giấy chứng nhận

     Khoản 8 điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

     Bạn không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó đang là tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Tức là bạn phải hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho.

     Khoản 7 điều 24 thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định các trường hợp không phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp hoặc không phải xóa thế chấp trước khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

     “7. Đối với các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký mà có thay đổi về địa chỉ nơi cư trú hoặc thay đổi số chứng minh nhân dân, căn cước công dân, số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam của bên thế chấp khác với thông tin trên Giấy chứng nhận hoặc thay đổi thông tin về thửa đất thế chấp do dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất thì các bên không phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi theo quy định tại Thông tư này mà thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 76 và Điều 78 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi Tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp phải cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc thực hiện thủ tục xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.” [caption id="attachment_102506" align="aligncenter" width="450"] Xóa thế chấp trước khi cấp đổi giấy chứng nhận[/caption]

2. Trường hợp được cấp đổi giấy chứng nhận và phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp

     Khoản 2 điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định một trong các quyền của bên thế chấp là “2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.” Tức là bạn có quyền được xây dựng trên đất đang thế chấp. Tuy nhiên,  liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm, khoản 1 điều 325 Bộ luật dân sự quy định:

     “1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

    Điểm d, đ khoản 1 điều 24 thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTNMT-BTP quy định một trong các căn cứ thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký như sau:

     “d) Bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp các bên không ký kết hợp đồng thế chấp mới;

     đ) Khi tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) đã được hình thành và bên thế chấp thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận;”

     Như vậy, việc đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất không phải xóa thế chấp mới được cấp đổi giấy chứng nhận. Mà bạn phải thực hiện đồng thời hai thủ tục là đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất và đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để được cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 8 điều 24 thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT:

     “8. Việc đăng ký thay đổi đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hình thành quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này được thực hiện đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận. Người yêu cầu đăng ký nộp đồng thời Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót theo Mẫu số 02/ĐKTĐ-SCSS cùng một (01) bộ hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường để Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Thủ tục xóa thế chấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật
• Ai là người phải thực hiện xóa thế chấp tại ngân hàng

     Để được tư vấn chi tiết về vấn đề xóa thế chấp trước khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.