TRÌNH TỰ THỦ TỤC HỢP THỨC HÓA QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

Câu hỏi của bạn:
    Thưa Luật sư, tôi có một số thắc mắc về việc hợp thức hoá nhà sau khi xây như sau: Tôi có vay ngân hàng để mua đất (thổ cư, đô thị) hiện tại tôi đang xây nhà nhưng chưa hợp thức hoá được vì sổ đỏ bên ngân hàng, xin cho tôi hỏi vài năm sau khi tôi trả hết nợ ngân hàng và lấy sổ đỏ về lúc đó mới đi làm thủ tục hợp thức hoá nhà có được không? Và thủ tục sẽ như thế nào? Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Luật nhà ở 2014;
• Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn

     Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đang xây dựng nhà trên mảnh đất thổ cư ở đô thị đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) và đang thế chấp tại ngân hàng. Bạn muốn hỏi sau khi trả hết nợ ngân hàng và lấy sổ đỏ về mới làm thủ tục hợp thức hóa nhà nghĩa là chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận đã cấp được không? Để trả lời câu hỏi của bạn, chúng tôi cũng xin lưu ý một số điểm:

     Thứ nhất, về việc xây dựng trên tài sản thế chấp về mặt dân sự bạn vẫn phải có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Tuy việc xây dựng không cần sự đồng ý của ngân hàng căn cứ khoản 1 Điều 27 nghị định 163/2006/NĐ-CP :

     “1. Bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó.”

     Thứ hai, trong trường hợp bạn không trả được nợ thì ngôi nhà được xác định là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Mặc dù hợp đồng thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất nhưng bạn được ưu tiên thanh toán phần giá trị tăng thêm từ ngôi nhà, căn cứ khoản 12 điều 1 nghị định 11/2012/NĐ-CP:

     “b) Trường hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tư không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp hoặc nếu tách rời sẽ làm mất hoặc giảm giá trị của tài sản thế chấp thì người đã đầu tư vào tài sản thế chấp không được tách phần tài sản tăng thêm do đầu tư ra khỏi tài sản thế chấp, nhưng khi xử lý tài sản thế chấp thì người đã đầu tư vào tài sản thế chấp được ưu tiên thanh toán phần giá trị tăng thêm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

1. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

     Trong trường hợp bạn đã hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng và được nhận lại sổ đỏ bạn có đủ điều kiện hợp thức hóa nhà ở công nhận quyền sở hữu nhà ở trong cùng Giấy chứng nhận căn cứ Khoản 1 điều 9 Luật nhà ở:

     “Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.”

     Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân trong nước được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở là thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật căn cứ điểm a Khoản 2 điều 8 Luật nhà ở.

     Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở Căn cứ khoản 1 điều 31 nghị định 43/2014/NĐ-CP.

     “Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

     Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

     "1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

     a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

     Như vậy, ngoài Giấy chứng nhận bạn cần phải có Giấy phép xây dựng nhà ở. Do nhà bạn thuộc khu vực nông thôn nên không thuộc trường hợp được miễn cấp Giấy phép xây dựng theo khoản 2 điều 89 Luật xây dựng 2014. [caption id="attachment_57048" align="aligncenter" width="450"] Quyền sở hữu nhà ở[/caption]

2. Trình tự, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận đã cấp

2.1. Hồ sơ thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở

     Căn cứ khoản 3 điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy phép xây dựng nhà ở;
• Sơ đồ mặt bằng xây dựng và bản vẽ mặt đứng ngôi nhà;
• Giấy chứng nhận đã cấp;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà ở; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính với nhà ở (nếu có): Thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.
• Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân: chứng minh thư, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, ….

2.2. Trình tự, thủ tục thực hiện

     Căn cứ điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP trình tự, thủ tục thực hiện như sau:

     Bước 1. Nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã

     Bước 2. Giải quyết hồ sơ

     Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận: hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; Xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng;
• Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận đã cấp vào đơn đăng ký;
• Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
• Phòng tài nguyên môi trường kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyển cấp Giấy chứng nhận.

     Bước 3. Trả kết quả

     Đến văn phòng đăng ký đất đai nhận lại Giấy chứng nhận khi có giấy hẹn trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
• Thủ tục công nhận nhà ở trên đất đã có sổ đỏ như thế nào?

     Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.