TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐƯỜNG LÀNG, NGÕ XÓM

Câu trả lời của luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về tranh chấp quyền sử dụng đường làng ngõ xóm về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về tranh chấp quyền sử dụng đường làng ngõ xóm như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai (hiệu lực thi hành bắt đầu từ 3/3/2017).

Nội dung tư vấn:

     Căn cứ vào các thông tin mà bạn cung cấp thì chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

      Khoản 24, Điều 3 Luật đất đai quy định:

1. Nên làm gì với hành vi xây dựng kín lối cổng phía trước gia đình của gia đình bạn

     Hành vi mua gạch xây kín trước cổng gia đình bạn của những người hàng xóm là hành vi gây khó khăn, cản trở quyền sử dụng đối với mảnh đất của gia đình bạn và đó là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Cụ thể tại khoản 10, điều 12, luật đất đai 2013 như sau: “Điều 12: Những hành vi bị nghiêm cấm: (…) 10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

     Theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP nghị định về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, hành vi gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác thì bị xử phạt hành chính và thẩm quyền xử phạt hành chính như sau:

• Thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại thông tư 102/2014/NĐ- CP gồm có: “Điều 31. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính

     Căn cứ theo những quy định trên, gia đình bạn bị vi phạm về quyền sử dụng đối với thửa đất của mình, trước hết gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan cấp xã (trực tiếp là chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã) hoặc chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh xem xét ra quyết định xử phạt hành chính và yêu cầu bên vi phạm phải khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi trên trong phạm vi thẩm quyền.

2. Gia đình bạn có quyền sử dụng đối với ngõ đi phía sau căn nhà

     Thứ nhất, phải xác định nguồn gốc đất được dùng để làm ngõ:

     Nếu đất được dùng làm ngõ là đất của các hộ gia đình, cá nhân trong ngõ đó tặng cho dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư (đã ký hợp đồng tặng cho theo quy định của pháp luật), đồng thời chi phí xây dựng hoàn toàn của các hộ gia đình trong ngõ thì quyền sử dụng đất đối với ngõ chung đó được quy định trong bộ luật dân sự 2015 như sau:

     “Điều 211. Sở hữu chung của cộng đồng

     1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

     2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

     3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”

     Việc định đoạt tài sản chung là ngõ xóm này phải tuân thủ theo quy định tại khoản 2, điều 218, bộ luật dân sự 2015 như sau:

     “Điều 218. Định đoạt tài sản chung (…)2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. (…)”.

     Trong trường hợp định đoạt quyền sử dụng như thế nào với ngõ đi chung của cả xóm đều phải được sự đồng ý của cả ngõ, xóm và không được trái với quy định của pháp luật. Cũng có nghĩa là định đoạt sử dụng ngõ đi của cả xóm phải không làm cản trở đến quyền sử dụng của tất cả các hộ có đất nằm trong ngõ đó. Trường hợp gia đình bạn có phần đất phía sau có giáp với ngõ, tuy rằng gia đình không mở lối ra chính bằng diện tích phía sau nhưng phần đất của gia đình vẫn giáp ranh với ngõ, gia đình có xin đóng góp tiền xây dựng ngõ xóm, việc gia đình xây dựng chỗ để xe ở phía diện tích sau vườn là phù hợp với quy định về xây dựng của pháp luật (có sự đồng ý bằng văn bản của ủy ban nhân dân cấp xã); do vậy mà gia đình bạn hoàn toàn có thể xây dựng công trình này.

     Tuy nhiên, nếu gia đình muốn hoàn toàn thoải mái được đi lại với ngõ thì cũng cần phải thương lượng lại với các hộ gia đình; thêm nữa, nếu chỉ căn cứ vào việc gia đình bạn mở chỗ để ô tô mà suy ra sau này có mở quán café hay kinh doanh gì khác làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự, môi trường sống của cả ngõ, xóm thì chưa đủ căn cứ. Gia đình bạn cũng cần phải đảm bảo việc sử dụng, xây dựng các công trình liền kề với ngõ đi chung phía sau nhà là đúng như mục đích đã trình bày, đối thoại với cả ngõ và theo đúng như quyết định đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

    Thứ hai, nếu nguồn gốc của việc hình thành ngõ xóm là đất của Nhà nước

     Nếu nguồn gốc hình thành ngõ xóm là từ việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để xây dựng, nguồn vốn đầu tư xây dựng bao gồm cả nguồn từ Ngân sách Nhà nước thì trong quá trình sử dụng, việc định đoạt sử dụng ngõ như thế nào không phải chỉ do những hộ dân trong ngõ đó quyết định mà còn phải có sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hơn thế gia đình bạn cũng là một trong số những hộ gia đình được quyền sử dụng lối đi chung của cộng đồng dân cư trong trường hợp đó.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đường làng ngõ xóm

     Theo quy định tại Luật đất đai 2013., khi xảy ra tranh chấp đất đai, nếu các bên không thể tự hòa giải hoặc không thể giải quyết thông qua hòa giải tại cơ sở thì được giải quyết theo trình tự như sau:

Bước 1: Thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã

     Đây là thủ tục bắt buộc phải tiến hành đối với các tranh chấp đất đai.

Bước 2: Giải quyết tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc khởi kiện tại tòa án

     Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, các bên có quyền lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền cao hơn là Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với trường hợp các bên đương sự không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đối với trường hợp các bên có giấy tờ hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

     Tuy nhiên, để gìn giữ giá trị tình làng nghĩa xóm, gia đình bạn nên tiến hành hòa giải trước với những người trong xóm. Gia đình cũng cần giải thích cho mọi người trong xóm về mục đích của việc sử dụng phần đất phía sau nhà rõ ràng là để làm gì. Nếu vẫn không thể giải quyết được bằng đàm phán, thương lượng thì gia đình bạn có thể gửi đơn đến các cơ quan có thẩm quyền để được can thiệp giải quyết theo quy định.

Bài viết tham khảo:

• Tặng cho đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?
• Cấp lại giấy chứng nhận khi có nhu cầu do đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.