TRANH CHẤP ĐẤT DO CHỒNG LẤN DIỆN TÍCH ĐẤT TRONG SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: gia đình tôi và cậu ruột tôi xảy ra tranh chấp mảnh đất 71m2 như sau: Hai gia đình sống trên đất ông bà ngoại tôi để lại. Năm 1997, cậu tôi bán nhà và tách sổ đỏ để lại 71m2 nhưng chỉ làm thủ tục tách trên giấy tờ chứ không có diện tích thực. Đến nay cậu tôi đem sổ đỏ ra và đòi nhà tôi trả đất mà gia đình tôi đang ở. Tuy nhiên diện tích đất đó nằm trong sổ đỏ nhà tôi, cậu tôi đã viết đơn và ép bà ngoại tôi kí xác nhận trước đây đã cho diện tích ấy cho cậu tôi. Đồng thời xin chữ kí của anh em trong nhà để chứng minh là đất của cậu. Tôi xin được hỏi:

     Thứ nhất: Năm 1997 cậu tôi tách sổ đỏ mà cán bộ địa chính không tiến hành đo đạc là đúng hay sai.

     Thứ hai: Khi ra tòa gia đình tôi có thắng hay không khi gia đình tôi có sổ đỏ còn bên phía cậu tôi có chữ ký của những người làm chứng.

     Thứ ba: Nếu tôi thuê luật sư theo vụ này chi phí khoảng bao nhiêu.

     Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí của Tòa án.

Nội dung tư vấn về chồng lấn diện tích đất trong sổ đỏ:

    1. Tách sổ đỏ mà không tiến hành đo đạc dẫn đến tranh chấp do chồng lấn diện tích đất trong sổ đỏ     

     Theo thông tin bạn cung cấp, năm 1997 cậu bạn đã làm thủ tục tách thửa để bán một phần đất còn lại 71m2 có trong sổ đỏ của cậu. Việc chia tách này chỉ thực hiện trên giấy tờ mà địa chính không đến đo đạc. Đến nay cậu bạn quay lại đòi 71m2 đất này mà gia đình bạn đang ở và được xác định trong sổ đỏ nhà bạn.

     Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên cần làm rõ: việc chia tách đất của cậu bạn chỉ thực hiện trên giấy tờ ở đây là giấy tờ gì? Được thể hiện trong hồ sơ địa chính hay không? Cậu bạn có sổ đỏ cho phần đất 71m2 đã tách này không?

     Theo Luật đất đai 1993, công tác đo đạc quản lý đất đai không chặt chẽ, không có văn bản hướng dẫn về quy trình thực hiện các công tác đo đạc, chỉnh lý, cập nhập biến động nên rất khó kiểm soát. Đến khi có luật đất đai sửa đổi 1998 mới có văn bản hướng dẫn thi hành. Vì vậy, năm 1997 cậu bạn thực hiện tách sổ nhưng chỉ thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không đo đạc cắm mốc giới để cập nhật chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính. Nên khi nhà bạn được cấp giấy chứng nhận sau thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận không biết ranh giới đất chồng lấn nên đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 71m2 này. 

     Để giải quyết tranh chấp, trước tiên gia đình bạn yêu cầu Phòng Tài nguyên môi trường tiến hành thủ tục đo đạc lại toàn bộ thửa đất. Sau khi đo đạc hiện trạng thửa đất đối chiếu với bản đồ qua các thời kỳ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. So sánh với hồ sơ thực hiện tách thửa năm 1997 để xác định lại nguồn gốc đất. Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên khó để truy cứu trách nhiệm của cán bộ địa chính thời điểm đó. [caption id="attachment_57927" align="aligncenter" width="450"] Chồng lấn diện tích đất trong sổ đỏ[/caption]

    2. Giải quyết tranh chấp đất đai do chồng lấn diện tích đất trong sổ đỏ

     Sau khi có biên bản đo đạc ranh giới thửa đất, xác minh nguồn gốc đất, hai bên tiến hành thương lượng, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Căn cứ điều 202 Luật đất đai 2013, biên bản hòa giải phải có chữ ký của các bên và xác nhận hòa giải thành hay không thành của ủy ban nhân dân cấp xã.

     Trường hợp không hòa giải thành, một trong hai bên nộp đơn khởi kiện tại Tòa án. Trong trường hợp ra tòa, gia đình bạn nên đến văn phòng luật sư để gặp và trao đổi trực tiếp hồ sơ. Do không thể tiếp xúc với hồ sơ giấy tờ nguồn gốc đất nên chúng tôi không thể khẳng định gia đình bạn thắng kiện hay thua kiện. Vì còn phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất của hai bên. Nên chúng tôi chỉ đưa ra hướng đi cho bạn để có cách giải quyết tốt nhất.

     Tuy nhiên, khi ra tòa văn bản xác nhận có chữ ký của bà bạn về việc cho cậu bạn phần diện tích đó sẽ không được chấp nhận do bị ép buộc căn cứ điều 127 Bộ Luật dân sự 2015. Nên không thể coi đó là chứng cứ chứng minh nguồn gốc đất đó là của cậu bạn.

    3. Án phí, lệ phí và chi phí khởi kiện tranh chấp đất do chồng lấn diện tích đất trong sổ đỏ

     Nguyên đơn cứ nghĩa vụ nộp tiền Tiền tạm ứng án phí sơ thẩm, Tiền tạm ứng lệ phí sơ thẩm và các khoản chi phí khác như chi phí cho luật sư.

     Đương sự phải chịu án phí sơ thẩm nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Toà án chấp nhận.

    Trước khi mở phiên tòa, Tòa án tiến hành hòa giải; nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án thì họ chỉ phải chịu 50% mức án phí sơ thẩm

     Chi phí thuê luật sư là phí dịch vụ tùy thuộc mức quy định của văn phòng luật sư.

     Căn cứ khoản điều 7 nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, Mức tạm ứng lệ phí sơ thẩm giải quyết việc dân sự bằng mức lệ phí sơ thẩm giải quyết việc dân sự. Mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự có giá ngạch bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch mà Tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp do đương sự yêu cầu giải quyết.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Mức án phí khi giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân
• Tranh chấp đất đai và trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

    Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
       Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn