Tấc đất, tấc vàng; những vấn đề liên quan đến đất đai luôn dẫn đến những hệ quả khó lường; vấn đề bồi thường khi diện tích bán đất thực tế khác với sổ đỏ cũng nằm trong số đó. Vậy pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về vấn đề này hãy cùng Luật Toàn Quốc tìm hiểu nhé.

1. Những nguyên nhân dẫn đến việc diện tích bán đất thực tế.

     Diện tích đất thực tế khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp do 03 nguyên nhân chủ yếu sau:

• Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Do người sử dụng đất lấn, chiếm.
• Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

     Trường hợp khi bán đất mà diện tích đất bán khác với diện tích ghi trong sổ đỏ thì bên bán đất phải cung cấp đúng thông tin về tài sản, diện tích thực tế của mảnh đất để bên mua biết và thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển giao quyền sử dụng đất phải được tính trên diện tích thực tế của mảnh đất.

2. Ai có trách nhiệm bồi thường khi diện tích bán đất thực tế khác với diện tích ghi trong sổ đỏ.

     Theo quy định của tại Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

     Do đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng phải thông báo cho bên nhận chuyển nhượng đầy đủ và chính xác về thông tin quyền sử dụng đất. Nếu có sự sai lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích ghi trong sổ đỏ khiến bên nhận chuyển nhượng bị thiệt hại thì bên chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm bồi thường cho bên nhận chuyển nhượng.

3. Giải quyết việc bồi thường khi diện tích đất thực tế khác với sổ đỏ

     Việc giải quyết vấn đề bồi thường trong trường hợp này có thể được tiến hành dưới các hình thức như sau:

     Thứ nhất, giải quyết thông qua con đường thỏa thuận: pháp luật khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp bằng thỏa thuận. Việc giải quyết tranh chấp theo phương án này giúp tiết kiệm được thời gian, chi phí, giữ được tình cảm giữa các thành viên trong gia đình với nhau.

     Thứ hai, nhờ sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền: trong trường hợp các bên không tự thỏa thuận giải quyết được tranh chấp thì có thể làm đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu hòa giải hoặc gửi đơn đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết.

4. Hỏi đáp về bồi thường khi diện tích bán đất thực tế khác với sổ đỏ.

• Chênh lệch nhưng không làm thay đổi ranh giới     

     Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất Đai 2013 thì khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

     Như vậy, khi diện tích đất thực tế khác so  với diện tích ghi trong sổ đỏ nhưng không phải do thay đổi ranh giới thửa đất thì được công nhận theo diện tích đất thực tế

• Chênh lệch diện tích đất làm thay đổi ranh giới đất     

     Cũng theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.     

     Do đó khi diện tích đất khác với diện tích ghi trong sổ đỏ mà làm thay đổi ranh giới đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

•  Hồ sơ đề nghị cấp đổi

     Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

     Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK;

     Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

• Trình tự, thủ tục cấp đổi

     Bước 1: Nộp hồ sơ

     Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

     Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

     Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

     Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

     Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

     Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

     Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).

     Bước 3. Giải quyết yêu cầu

     Bước 4: Trả kết quả

     Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

• Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

     Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày làm việc.

    Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng nhân các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau. Mặc dù mức thu khác nhau nhưng trên thực tế các tỉnh đều thu dưới 100.000 đồng.

     Bài viết tham khảo:

• Soạn đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
• Mẫu biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã
• Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi hòa giải không thành?

     Mọi thắc mắc liên quan đến bồi thường khi diện tích bán đất thực tế khác với sổ đỏ xin vui lòng liên hệ tổng đài 19006500

     Luật toàn quốc xin chân thành cảm ơn!

Chuyên viên: Hằng