THỰC HIỆN GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ Ở KHÔNG CÙNG CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: ngày trước, người ta không nghĩ đến chuyện đất đai nên người chủ đất A đã cho gia đình tôi được phép đến ở và xây nhà. Tôi và người chị có xây 2 căn nhà trên cùng lô đất. Năm 2009 nhà xuống cấp do lâu năm, người chủ A bắt buộc phải giao dịch mua bán đất nếu không sẽ thu hồi không cho ở nữa. Nên tôi đã gom góp và mua nguyên lô đất của cả 2 căn nhà. Người chị của tôi đã bỏ căn nhà đó và chuyển đi nơi khác sinh sống.

     Bây giờ do muốn xây dựng một cửa hàng nhỏ để kinh doanh nên tôi muốn gỡ bỏ căn nhà cũ kỹ mục nát lắm rồi. Ngày nào tôi đi ngang qua cũng sợ nó sập huống chi bây giờ tôi đang cần diện tích để xây dựng. Tôi có đến gặp người chị để thương lượng, vì chị em nên dù sao cũng phải trao đổi. Tôi có mong muốn sẽ chi trả số tiền gạch ngói của căn nhà. Nhưng người chị kiên quyết không chịu, và cứ bảo là đợi nhà nước làm lộ đi qua căn nhà và lấy tiền bồi thường.

     Bây giờ nói lý không được nên chắc tôi phải nhờ đến sự can thiệp của tập thể. Tôi có giấy tờ mua bán cả lô đất, còn chị tôi không có giấy tờ mua bán gì hết, bây giờ đi nơi khác sinh sống mà còn quay lại làm khó.

     Mong luật sư tư vấn cho tôi trường hợp này phải xử lý thế nào. Cảm ơn, chúc sức khỏe!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Luật nhà ở 2014; 
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Nội dung tư vấn:

    1. Xác định quyền sở hữu nhà ở để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở

     Để xác định quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của chị bạn trước hết phải xem xét điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với hộ gia đình cá nhân theo khoản 2 điều 8 Luật Nhà ở 2015 như sau:

     “2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

     a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;”

     Nếu Gia đình chị bạn có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở căn cứ Khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở 2015:

     “Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

     1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.”

     Chủ sở hữu nhà ở phải có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì mới được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Căn cứ điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp không thấy có nói về giấy tờ chứng minh việc tạo lập này. Do bạn không cung cấp thời gian tạo lập nhà nên căn cứ vào điểm h khoản 1 điều 31 nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ có hai hướng giải quyết:

• Nhà ở hoàn thành xây dựng trước 1/7/2006: xin xác nhận của UBND cấp xã về việc hoàn thành xây dựng, xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phù hợp với quy hoạch khi đã có quy hoạch
• Nhà ở hoàn thành xây dựng sau 1/7/2006: phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

     Như vậy, chị bạn hoàn toàn có quyền sở hữu tài sản trên đất đối với ngôi nhà đã xây dựng trên lô đất đã được chuyển nhượng quyền sử dụng sang cho bạn. Mặc dù bạn đã mua lại cả lô đất, bạn chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của A vì theo Pháp luật A không có quyền định đoạt, chiếm hữu với tài sản trên đất là ngôi nhà thuộc sở hữu của chị bạn. Vì vậy, nếu bạn muốn xây dựng trên toàn lô đất đó bạn phải được chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở của chị bạn thông qua giao dịch mua bán nhà ở.

     2. Giao dịch mua bán nhà ở

     Bạn đã thỏa thuận với chị bạn để mua căn nhà này nhưng chị bạn không đồng ý với lý do muốn lấy tiền bồi thường của nhà nước khi nhà nước thu hồi đất để làm đường. Trường hợp này bạn có thể giải thích và thỏa thuận lại với chị bạn để lập hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

     Thứ nhất, chị bạn chỉ có quyền sở hữu với tài sản là nhà ở trên đất nên khi nhà nước thu hồi đất chị bạn chỉ được bồi thường về nhà xây dựng trên đất chứ không được bồi thường về đất. Mức bồi thường thiệt hại về nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật là bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương căn cứ khoản 1 điều 89 Luật đất đai.

     Thứ hai, việc bồi thường thiệt hại theo mức quy định của nhà nước không theo giá thị trường nên có thể không mang lại lợi ích như chị bạn mong muốn không như giao dịch mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa hai bên nên sẽ linh hoạt hơn và đảm bảo được lợi ích của hai bên. Như vậy, thỏa thuận của bạn sẽ chi trả số tiền gạch ngói của ngôi nhà là hoàn toàn hợp lý. Nhưng chị bạn vẫn không đồng ý thì bạn có thể trả giá cao hơn mức quy định bồi thường của nhà nước. Như vậy, giao dịch mua bán nhà ở đều có lợi cho cả hai bên.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
• Mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

     Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
      Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.