Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất;
• Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP;

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Ý nghĩa của việc chuyển mục đích sử dụng đất

     Pháp luật đất đai hiện nay không có quy định về khái niệm cụ thể chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Mà tại Điều 10 Luật đất đai quy định về phân loại đất. Cụ thể, theo mục đích sử dụng đất, đất đai được chia thành 3 nhóm chính là: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Với nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp lại bao gồm các loại đất khác nhau.

     Từ đó có thể hiểu, chuyển mục đích sử dụng đất là việc làm thay đổi mục đích sử dụng của đất từ mục đích này sang mục đích khác trong cùng nhóm hoặc sang loại đất thuộc nhóm khác. Việc chuyển mục đích sử dụng đất có thể được thể hiện thông qua quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền) hoặc qua thủ tục đăng ký biến động đất đai (dối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai)

     Theo quy định tại Luật đất đai, một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đích, nếu người sử dụng đất không thực hiện đúng nghĩa vụ của mìn, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Nhà nước sẽ có chế tài xử lý. Đó là xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi này. Hình thức xử phạt chính là xử phạt bằng tiền, ngoài ra sẽ bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất. Do đó, nếu người sử dụng đất sử dụng đất không thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà tự ý chuyển mục đích thì sẽ bị xử lý theo quy định, sẽ gây ra những thiệt hại về vật chất.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép 

2.1 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

     Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

     Như vậy, theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cho biết được về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động. Vậy việc đăng ký biến động này sẽ được thực hiện ở cơ quan nào, cụ thể được trình bày ở mục 2.2 dưới đây.

2.2 Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép 

     Cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ và trả kết quả đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép được quy định tại Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Văn phòng đăng kí đất đai
• Trường hợp bạn có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

     Như vậy, Cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ và trả kết quả đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép là Văn phòng đăng kí đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã (nếu bạn có nhu cầu). Sau khi đã xác định được nộp hồ sơ ở cơ quan nào thì cần chuẩn bị các hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép.

2.3 Hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép 

     Căn cứ khoản 2 Điều 11 Thông tư 02 /2015/TT-BTNMT người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
• Ngoài ra, trên thực tế khi đi nộp hồ sơ người sử dụng đất thì còn phải nộp bản sao y chứng minh thư nhân dân và bản photo sổ Hộ khẩu.

     Như vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư 02 /2015/TT-BTNMT thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như đã trình bày, sau đó thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép.

2.4 Thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép 

      Căn cứ khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Bước 2: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả tại cơ quan có thẩm quyền trả kết quả.

     Như vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện như những bước trên.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3.1 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

     Căn cứ Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

     Như vậy, theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 cho biết được về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép. Vậy việc xin phép này sẽ được thực hiện ở cơ quan nào, cụ thể được trình bày ở mục 2.2.2 dưới đây.

3.2 Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và trả kết quả chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép 

      Cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ và trả kết quả chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép được quy định tại Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, bao gồm:

• Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 
• Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

     Như vậy, theo quy định tại Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác định được Cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ và trả kết quả chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép như trình bày trên. Sau khi đã xác định được nộp hồ sơ ở cơ quan nào thì cần chuẩn bị các hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3.3 Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013, căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép là:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

3.4 Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

     Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Ngoài ra, trên thực tế khi đi nộp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép thì còn phải nộp bản sao y chứng minh thư nhân dân và sổ Hộ khẩu.

     Như vậy, theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như đã trình bày, sau đó thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép.

3.5 Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép  

     Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả tại cơ quan có thẩm quyền trả kết quả.

     Như vậy, theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  thì thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện như những bước trên.

4. Các chi phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

     Các chi phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: tiền sử dụng đất, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận và các loại lệ phí địa chính khác tùy từng trường hợp cụ thể.

Về tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

     Đối với tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và có sự khác nhau giữa cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất giữa đất của tổ chức và đất của hộ gia đình, cá nhân. Trong nội dung này chỉ trình bày về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

     Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì mỗi trường hợp cụ thể, cũng có những cách xác định tiền chuyển mục đích sử dụng đất khác nhau.

     Tuy nhiên, tiền chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thường được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận và các loại lệ phí địa chính khác: mức thu cụ thể do từng địa phương quy định phù hợp với tình hình thực tế của địa phương mình.

5. Thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

     Căn cứ điểm b Khoản 1 Điều 40 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai, quy định: 

     Như vậy, thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

     Kết luận: Chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tùy từng trường hợp thì cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, hồ sơ cần chuẩn bị và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ khác nhau. 

     Theo quy định tại thông tư 08/2007/TT- BTNMT loại đất này được xác định là đất trồng cây hàng năm khác (không phải là đất trồng lúa). Đất DRM là loại đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp hco hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp hoặc cho thuê với diện tích đất vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Hiện nay, tuy văn bản pháp luật thông tư 08/2007/TT- BTNMT không còn hiệu lực pháp luật nữa nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất DRM vẫn có giá trị pháp lý như các giấy chứng nhận được cấp ở thời điểm hiện tại. Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng của loại đất này cần phải được thực hiện theo đúng quy định của luật đất đai 2013 và các văn bản liên quan.

     Hiện nay, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất DRM là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất ở. Như đã phân tích ở trên, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Do đó, về hồ sơ, thủ tục và thời gian giải quyết khi chuyển từ đất DRM sang đất ở bạn thực hiện theo nội dung tại mục 3 nêu trên.

     Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất chỉ được phép xây dựng nhà ở trên thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở. Nên khi người sử dụng đất muốn xây nhà trên đất trồng cây lâu năm thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, đây thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

     Vì đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, nên khi tự ý xây nhà trên đất trồng cây lâu năm mà không xin phép thì sẽ bị áp dụng mức xử phạt đối với hành vi tự ý chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp (Khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP)

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
• Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
• Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

     Tuy nhiên, đây là mức phạt đối với hành vi thực hiện trên đất ở khu vực nông thôn, đối với đất ở khu vực đô thị sẽ bị áp dụng mức xử phạt gấp 02 lần.

     Ngoài ra, người có hành vi vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nếu có.

     Hiện nay, pháp luật đất đai chỉ quy định về diện tích tối thiểu đối với các trường hợp tách thửa đất mà không có quy định về diện tích tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất vì điều đó phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng đất. Và đây cũng là một trong những căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.