BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 

Câu hỏi của bạn về bán nhà ở hình thành trong tương lai:

     Chào Luật sư, tôi có một có một vấn đề muốn nhờ luật sư tư vấn như sau: Công ty tôi đang tiến hành xây dựng một khu chung cư, hiện muốn mở bán căn hộ theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo tìm hiểu của bản thân tôi thấy cần thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Đây là lần đầu chúng tôi thực hiện dự án nên chưa rõ làm thủ tục như thế nào, mong Luật sư tư vấn cho tôi được biết về thủ tục thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tôi xin chân thành cám ơn!!

Câu trả lời về bán nhà ở hình thành trong tương lai:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

1. Căn cứ pháp lý về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai:

• Luật Đất Đai 2013
• Luật Nhà ở 2014;
• Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

2. Nội dung tư vấn về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai:

     Đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán cần vốn rất lớn để hoàn thành công trình, do đó việc huy động vốn từ phía khách hàng là yêu cầu tất yếu. Hiểu được thực trạng cần huy động vốn từ phía chủ đầu tư, pháp luật về đất đai cho phép chủ đầu tư được bán các căn hộ khi đủ các điều kiện, hình thức đó được gọi là bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật để thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư cần có các điều kiện nhất định và phải thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp phép thực hiện mở bán căn hộ. Trường hợp của bạn đã có đủ các điều kiện cần thiết và đang có nhu cầu thực hiện thủ tục thông báo xin cấp phép bán thì thực hiện như sau:

2.1 Hồ sơ thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai

     Để được phê duyệt văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán, thuê mua thì chủ đầu tư cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau để lập hồ sơ xét duyệt:

• Văn bản gửi Sở xây dựng đề nghị thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán, thuê mua;
• Các loại giấy tờ chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán, thuê mua:

            - Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ; trường hợp là nhà chung cư, tòa  nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

            - Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

Như vậy, việc chuẩn bị hồ sơ đối với chủ đầu tư không quá phức tạp, yêu cầu đề ra là chủ đầu tư cần thể hiện được năng lực của mình đáp ứng được các điều kiện tối thiểu để được cấp phép. Việc chứng minh cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt còn giúp chủ đầu tư chứng minh được năng lực của mình đối với khách hàng, thông qua đó là bước đệm vững chắc thực hiện ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê mua về sau. [caption id="" align="aligncenter" width="349"] Bán nhà ở hình thành trong tương lai[/caption]

2.2 Trình tự thực hiện thủ tục xin cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai:

Bước 1: Nộp hồ sơ:

     Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; 

• trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; 
• trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Sau khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư nhận giấy hẹn trả kết quả từ cán bộ nhận hồ sơ, cần chú ý vào thời gian giải quyết và ngày hẹn đến lấy kết quả.

     Bước 2: Xử lý hồ sơ:

     Kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ;

• nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư;
• nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

     Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

2.3 Thẩm quyền phê duyệt và thời hạn giải quyết

     Cơ quan có thẩm quyền thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán, cho thuê mua là Sở xây dựng nơi có dự án được thực hiện. Chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để được hướng dẫn thêm về các giấy tờ còn thiếu sót.

     Thời gian giải quyết thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán, cho thuê mua là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ. 

     Ngoài ra bạn có thể tham khảo thêm:

• Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• Xử lý vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

     Để được tư vấn chi tiết về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Phạm Chơn