Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về diện tích tách thửa ở Khánh Hòa, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về diện tích tách thửa ở Khánh Hòa như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Quyết định 28/2022/QĐ-UBND về lĩnh vực đất đai tại Khánh Hòa

1. Diện tích tách thửa ở Khánh Hòa được hiểu như thế nào?

     Tách thửa đất là việc chia tách thửa đất từ một thửa thành nhiều thửa có diện tích nhỏ hơn, các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải có diện tích không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà một thửa đất phải đáp ứng khi tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với điều kiện từng địa phương.

     Diện tích tách thửa ở Khánh Hòa được hiểu là diện tích tối thiểu được tách thửa là diện tích nhỏ nhất được tách ra từ một thửa đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi tách thửa đất tại Khánh Hòa. Diện tích này do UBND tỉnh Khánh Hòa quy định tại Quyết định số 28/2022/QĐ-UBND.

2. Diện tích tách thửa đất ở tại Khánh Hòa

2.1 Trường hợp thửa đất ở thuộc khu dân cư hiện hữu (kể cả trường hợp thửa đất ở thuộc quy hoạch đất phi nông nghiệp không phải đất ở) hoặc quy hoạch khu dân cư chỉnh trang

     Các thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định sau:

a) Đối với đất ở tại đô thị:

• Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có bề rộng chỉ giới đường đỏ (quy hoạch) từ 19 m trở lên:
  • Diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 45 m² trở lên;
  • Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 5 m trở lên.
• Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có bề rộng chỉ giới đường đỏ (quy hoạch) từ 10m đến dưới 19 m:
  • Diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 36 m² trở lên;
  • Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 4 m trở lên.
• Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có bề rộng chỉ giới đường đỏ (quy hoạch) dưới 10 m:
  • Diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 36 m² trở lên;
  • Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 3 m trở lên.

b) Đối với đất ở tại nông thôn:

• Thửa đất tiếp giáp quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường xã:
  • Diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 50 m² trở lên;
  • Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 5 m trở lên.
• Thửa đất tại khu vực các đảo:
  • Diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 50 m² trở lên;
  • Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 5 m trở lên.
• Thửa đất tại khu vực còn lại:
  • Diện tích tối thiểu được tách thửa phải từ 60 m² trở lên;
  • Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất phải từ 5 m trở lên.

2.2 Đối với trường hợp tách thửa đất ở trong khu vực dân cư hiện hữu (kể cả đất ở có vườn ao) mà phải bố trí lối đi chung (là lối đi nội bộ của các thửa đất, không phải đường giao thông) vào các thửa đất sau khi tách thì theo thỏa thuận thống nhất giữa chủ sử dụng của các thửa đất được tách nhưng đảm bảo chiều rộng lối đi chung tối thiểu là 1,5 m.

- Đối với trường hợp tách thửa không thuộc khu vực dân cư hiện hữu mà phải bố trí lối đi chung thì chiều rộng lối đi chung theo thỏa thuận thống nhất giữa các chủ sử dụng của các thửa đất được tách nhưng đáp ứng bề rộng tối thiểu của lối đi chung là 04 m.

Việc bố trí lối đi chung phải đảm bảo kết nối đồng bộ với hệ thống đường giao thông hiện hữu trong khu vực.

2.3 Đối với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Quyết định 28/2022/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo theo quy định tại mục 2.1 nêu trên.

2.4 Trường hợp tách một phần thửa đất để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phần diện tích tách thửa chuyển mục đích sang đất ở và diện tích đất nông nghiệp còn lại đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu tách thửa đất theo mục 2.1 nêu trên và, khoản 2 Điều 10 Quyết định 28/2022/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa. Đồng thời, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng được điều kiện về hạ tầng kỹ thuật của khu vực, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; quy hoạch phân khu đô thị hoặc quy hoạch chi tiết đô thị (nếu có), quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Diện tích tách thửa đất nông nghiệp tại Khánh Hòa

3.1 Đối với thửa đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch đất nông nghiệp

     Khi thực hiện tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau:

• Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản là 500 m²;
• Đất trồng cây lâu năm là 1000 m²; đất trồng rừng sản xuất là 5000 m².

3.2 Trường hợp thửa đất không thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp, không phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được tách thửa theo diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp quy định tại mục 3.1 nêu trên hoặc phải chuyển mục đích theo quy hoạch được duyệt trước khi thực hiện tách thửa.

3.3 Trường hợp thửa đất nông nghiệp (bao gồm đất vườn ao gắn liền với đất ở) nằm xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu 

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất nông nghiệp là 200 m².

4. Trường hợp không được tách thửa đất tại Khánh Hòa

     Bao gồm các trường hợp sau đây:

• Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch phải thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng và để phát triển kinh tế - xã hội quy định tại Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được duyệt thì không được tách thửa.

     Sau 03 năm, kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được phê duyệt mà chưa có quyết định thu hồi đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đối với phần diện tích phải thu hồi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

• Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết và có thông báo của cơ quan có thẩm quyền; thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án.
• Trường hợp thửa đất thuộc khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt theo quy định pháp luật.

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Việc tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai.
• Trường hợp tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa tại Quy định này để hợp với thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng thì diện tích của thửa đất mới sau khi hợp thửa phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh. Việc tách thửa được thực hiện đồng thời với việc hợp thửa đất và cấp giấy chứng nhận cho thửa đất mới.
• Thửa đất hình thành sau khi tách thửa, hợp thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu (bao gồm đường giao thông, đường đi nội bộ, đường bờ thửa vào thửa đất nông nghiệp và đường lâm sinh vào thửa đất lâm nghiệp) hoặc phải bố trí lối đi chung vào các thửa đất sau khi tách thửa.

• Trường hợp thửa đất ở thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500), quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn (tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc thuộc dự án khu dân cư, khu đô thị đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì thực hiện tách thửa, hợp thửa theo quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt.
• Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Chính phủ.
• Các trường hợp tách thửa do Nha nước thu hồi một phần thửa đất.
• Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
• Tách một phần thửa đất để hợp thửa thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Tách thửa đối với đất do tổ chức sử dụng: việc thực hiện tách thửa phải theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc theo dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phân khu chức năng và bản vẽ tổng mặt bằng kèm theo nội dung thiết kế cơ sở của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.
• Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất đã hình thành hoặc đã chia tách từ trước ngày 03 tháng 8 năm 2008 (ngày Quyết định số 46/2008/QĐ-UBND ngày 18 tháng 7 năm 2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh có hiệu lực thi hành), hiện đang sử dụng ổn định và có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này.

Ngoài ra bạn có thể tham khảo:

• Điều kiện được tách thửa đất theo quy định hiện hành
• Trình tự, thủ tục tách thửa đất theo quy định pháp luật
• Tải mẫu đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất Luật Toàn Quốc

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.