QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI THỬA ĐẤT CÓ CHUNG QUYỀN SỬ DỤNG

Câu hỏi của bạn:

     Chồng tôi có mua chung mảnh đất với cô chồng tôi không may cô tôi chết chú rể tôi đứng tên giờ tôi phải làm thế nào. Xin cảm ơn tư vấn của Luật sư.

Câu trả lời của luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai
• Thông tư 24/2014/TT- BTNMT Thông tư về Hồ sơ địa chính

Nội dung tư vấn: Quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất có chung quyền sử dụng

     Căn cứ vào những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

     Thứ nhất, chồng bạn và cô bạn mua chung nhau mảnh đất nên theo quy định tại khoản 2, điều 98, luật đất đai 2013

     Do đó nếu không có thỏa thuận gì khác thì chồng bạn và cô bạn mỗi người đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

     Thứ hai, việc phân chia tài sản là mảnh đất có quyền sử dụng chung của chồng bạn và cô bạn

• Về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

     Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 quy định: "Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản, được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất."

     Sở hữu chung theo phần – điều 209 Bộ luật dân sự 2015 – "là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

     Sở hữu chung hợp nhất – điều 210 Bộ luật dân sự 2015 – "là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Một số hình thức sở hữu chung hơp nhất mà Bộ luật dân sự 2015 quy định là sở hữu chung của cộng đồng, sở hữu chung của vợ chồng…" [caption id="attachment_20464" align="aligncenter" width="229"] Quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất có chung quyền sử dụng[/caption]

     Như vậy, dựa vào các căn cứ pháp luật và thông tin mà bạn cung cấp thì tài sản là mảnh đất mua chung của chồng bạn và cô bạn là tài sản chung theo phần- xác định phần quyền theo giá trị đóng góp mua mảnh đất đó.

• Quyền của các bên sở hữu chung đối với tài sản sở hữu

     Căn cứ thứ nhất, khoản 1 điều 219 Bộ luật dân sự 2015: Tài sản chung là quyền sử dụng đất có thể được phân chia “1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.”

     Căn cứ thứ hai, tại khoản 2 điều 167 luật đất đai 2013:

     “Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (…)

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

     Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;      b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

     Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

     Do đó, khi chồng bạn và cô bạn cùng mua chung mảnh đất thì chồng bạn có các quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích đất tính theo giá trị mà chồng bạn đã đóng góp mua. Nếu chồng bạn muốn tách riêng phần đất trong thửa đất chung thì có thể làm thủ tục tách thửa như bình thường.

     Thứ ba, thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi liên quan đến việc chú rể của bạn đứng tên trên thửa đất đó sau khi cô bạn mất là không đầy đủ nên chúng tôi chưa thể đưa ra quan điểm tư vấn cụ thể được. Để xác định được các bước tiếp theo nên làm gì, chúng tôi xin đưa ra một số quan điểm gợi ý để xác minh thông tin cho trường hợp của bạn như sau:

• Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với mảnh đất chung của chồng bạn và cô bạn thì ghi tên của những ai? Nếu chồng và cô bạn thỏa thuận một người đứng tên thì có văn bản thỏa thuận hay không, có công chứng hay chứng thực văn bản đó không?
• Việc mua mảnh đất đó có đóng góp của chồng bạn là bao nhiêu? Giấy tờ liên quan đến việc mua bán mảnh đất đó có nội dung liên quan tới bên mua như thế nào?
• Khi cô bạn mất có để lại di chúc về mảnh đất đó hay không? Nếu cô bạn có để lại di chúc cho chú rể bạn sở hữu phần mà cô bạn có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó thì chú rể bạn có thể có quyền được làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đối với phần đất được thừa kế đó….   

• Tặng cho đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?
• Cấp lại giấy chứng nhận khi có nhu cầu do đăng ký biến động quyền sử dụng đất.