ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Câu hỏi của bạn về điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất:

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau:

Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất được quy định như thế nào?

Rất mong nhận được phản hồi của Luật sư! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư về điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất như sau:

1. Cơ sở pháp lý về điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất:

• Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;

2. Nội dung tư vấn về điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất:

     Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xác định giá đất hiện nay có thể được thực hiện thông qua 1 trong 5 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

     Tuy nhiên, không phải phương pháp nào cũng áp dụng được trong mọi trường hợp mà mỗi phương pháp khi áp dụng lại cần có những điều kiện khác nhau.

     Cụ thể điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất và yêu cầu khi áp dụng phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

2.1 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất

2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

     Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

2.1.2 Phương pháp chiết trừ

     Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

2.1.3 Phương pháp thu nhập

     Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

2.1.4 Phương pháp thặng dư

     Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính; [caption id="attachment_151949" align="aligncenter" width="450"] Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất[/caption]

2.1.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:

Trong đó Khoản 2 Điều 18 quy định hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất:

Theo đó, các trường hợp cụ thể áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.
• Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

Trường hợp thứ hai:

     Trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

2.2 Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp xác định giá đất

Khi áp dụng phương pháp định giá đất phải tuân thủ các yêu cầu sau đây:

• Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.

     Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

• Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

     Như vậy, với mỗi phương pháp xác định giá đất chỉ phù hợp với một hoặc một số trường hợp cụ thể theo quy định. Việc xác định phương pháp xác định giá đất không chính xác sẽ dẫn đến xác định sai về giá đất, có thể gây thất thoát cho ngân sách nhà nước hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Bài viết tham khảo:

• Nguyên tắc và phương pháp định giá đất theo quy định của pháp luật;
• Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;

      Để được tư vấn chi tiết về điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Quỳnh Mai