Quy định của pháp luật về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ tại Hà Nội

Diện tích tối đa được cấp sổ đỏ tại Hà Nội là bao nhiêu? Khi cấp sổ đỏ có bắt buộc phải tách thửa đất thành nhiều thửa khác nhau hay không?

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào Luật sư, tôi có mua một mảnh đất ở Hà Nội và sử dụng ổn định, không có tranh chấp gì từ năm 1998 đến nay nhưng chưa có sổ đỏ, diện tích khoảng 450m2. Hiện tại tôi muốn làm sổ nhưng khi mang hồ sơ lên xã, cán bộ xã yêu cầu tôi phải tách thửa, làm 2 quyển sổ đỏ khác nhau. Xin hỏi Luật sư việc cán bộ yêu cầu tôi tách thửa như vậy là đúng hay sai? Việc tách thửa như vậy có làm tăng thêm phí khi tôi làm sổ đỏ không? Xin cảm ơn Luật sư.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn quốc cảm ơn bạn đã quan tâm và tin tưởng, gửi câu hỏi về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ tại Hà Nội, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ tại Hà Nội như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Diện tích tối đa được cấp sổ đỏ được hiểu như thế nào?

     Pháp luật đất đai hiện nay chỉ có các khái niệm là hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất hay diện tich tối thiểu khi tách thửa đất mà không có khái niệm về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, đây lại là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Bởi khi họ sử dụng một thửa đất thì điều mà họ quan tâm là họ có thể được cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đó không hay chỉ được cấp một phần?

     Về vấn đề này, hiện nay luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan không có quy định về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ là bao nhiêu. Trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng một thửa đất mà nếu thửa đất đó đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định pháp luật thì sẽ được cấp GCN cho toàn bộ diện tích đất này. Mặt khác, pháp luật chỉ có quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. Tức là, có thể hiểu rằng người sử dụng đất có thể được cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích mà mình đang sử dụng nhưng trong số đó, diện tích đất ở chỉ được công nhận trong một hạn mức nhất định, tránh tình trạng hiểu lầm rằng sử dụng bao nhiêu đất sẽ được công nhận bấy nhiêu là đất ở.

2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Luật đất đai hiện hành chia điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành 2 trường hợp, đó là: cấp GCNSDĐ khi có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và cấp GCNQSDĐ khi không có một trong các loại giấy tờ nêu trên.

     Do bạn không cung cấp đầy đủ thông tin và trường hợp cấp GCNQSDĐ khi không có giấy tờ cũng là trường hợp phổ biến thường gặp hiện nay, do đó trong nội dung dưới đây chúng tôi trình bày về điều kiện cấp GCNQSDĐ khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

     Căn cứ quy định trên, người sử dụng đất không có giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 được cấp GCNQSDĐ khi có đủ các điều kiện sau đây:

  • Đối với đất nông nghiệp:
    • Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;
    • Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
    • Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn,
    • Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
  • Đối với đất ở:
    • Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
    • Không vi phạm pháp luật về đất đai
    • Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch

3. Hạn mức tối đa làm sổ đỏ tại Hà Nội

     Như đã phân tích ở trên, hiện nay không có quy định nào về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ, do đó, với thửa đất gia đình bạn đang sử dụng có diện tích là 450m2 nếu đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định trên thì bạn sẽ được cấp sổ cho toàn bộ diện tích đất này.

     Tuy nhiên, trong số 450m2 đất này, có thể bạn sẽ không được công nhận toàn bộ là đất ở, diện tích đất ở chỉ được công nhận theo hạn mức do UBND thành phố quy định hoặc nếu được công nhận toàn bộ là đất ở thì phần diện tích vượt quá hạn mức người sử dụng có thể sẽ phải chịu thuế cao hơn phần diện tích trong hạn mức.

     Về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội được quy định tại Điều 3 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND:

Điều 3. Hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất ở.

1. Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau: 

Khu vực

Mức tối thiểu

Mức tối đa

Các phường

30 m2

90 m2

Các xã giáp ranh các quận và thị trấn

60 m2

120 m2

Các xã vùng đồng bằng

80 m2

180 m2

Các xã vùng trung du

120 m2

240 m2

Các xã vùng miền núi

150 m2

300 m2

Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

Hạn mức giao đất ở quy định tại Điều này không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

Hạn mức giao đất ở quy định tại Điều này không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định theo khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được xác định bằng một lần hạn mức giao đất ở (xác định theo mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều này) nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.

3. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định theo khoản 3 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được xác định bằng 05 lần hạn mức giao đất ở (xác định theo mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều này) nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.

     Như vậy, căn cứ quy định trên, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội được quy định theo từng khu vực với các mức cụ thể là: 90m2, 120m2, 180m2, 240m2 và 300m2. 

     Do đó, trong trường hợp của bạn, mặc dù diện tích đất gia đình bạn đang sử dụng là 450m2, tuy nhiên khi cấp sổ đỏ sẽ chỉ được cấp 90, 120, 180, 240 hoặc 300m2 là đất ở theo hạn mức của UBND thành phố quy định. Nếu bạn muốn được công nhận toàn bộ diện tích này là đất ở thì phải có đơn đề nghị và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn hơn.

     Và cũng không có quy định nào về việc người sử dụng đất bắt buộc phải tách thửa đất khi cấp sổ đỏ. Bạn có thể trao đổi với UBND xã để biết lý do yêu cầu gia đình bạn tách thửa đất là gì? Căn cứ quy định nào?

4. Tình huống tham khảo: Diện tích tách thửa đất tại Hà Nội

     Xin chào Luật sư. Tôi có một mảnh đất ở quận Đống Đa, Hà Nội diện tích 65m2, tôi muốn tách thành 2 thửa có diện tích 30m2 và 35m2 để cho hai con thì có tách được không? Xin cảm ơn Luật sư.

     Căn cứ quy định tại Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội thì khi tách thửa đất tại Hà Nội cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

  • Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
  • Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

     Như vậy, với thửa đất tại địa bàn phường thuộc quận Đống Đa, nếu bạn chia thửa đất đó thành 2 thửa có diện tích 30m2 và 35m2 thì sẽ đủ điều kiện về diện tích. Tuy nhiên, cần đáp ứng điều kiện về kích thước mặt tiền và chiều sâu tối thiểu là 3m. Và khi tách thửa đất phải có ngõ đi chung.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ tại Hà Nội:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về  hạn mức tối đa làm sổ đỏ tại Hà Nội, việc tách thửa đất tại Hà Nội và các tỉnh thành khác,…Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về hạn mức tối đa làm sổ đỏ tại Hà Nội, việc tách thửa đất tại Hà Nội và các tỉnh thành khác qua địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn ./.

Chuyên viên: Hoài Thương