• Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội
  • Công ty Luật TNHH Toàn Quốc
  • MST: 0108718004

Luật sư tư vấn gọi: 1900 6500

Dịch vụ tư vấn trực tiếp: 0918243004

Nội dung quản lý Nhà nước về giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013: giá đất, nguyên tắc, phương pháp xác định giá, bảng giá, khung giá,...

  • Quản lý Nhà nước về giá đất theo Luật Đất đai 2013
  • quản lý Nhà nước về giá đất
  • Tư Vấn Luật Đất Đai
  • 19006500
  • Tác giả:
  • Đánh giá bài viết

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Kiến thức của bạn:

Nội dung quản lý Nhà nước về giá đất theo Luật Đất đai 2013

Kiến thức của Luật sư:

Cơ sở pháp lý: 

  • Luật Đất đai 2013
  • Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 

Nội dung tư vấn về vấn đề quản lý nhà nước về giá đất:

1. Giá đất trong quản lý nhà nước về giá đất

1.1. Khái niệm giá đất

       Giá đất được quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:"19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất." Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

1.2. Phân loại giá đất

       Giá thị trường:

      Vấn đề giá đất theo thị trường là giá như thế nào thì không chỉ riêng người dân mà ngay cả cán bộ của các ngành, các cấp có liên quan đến lĩnh vực này cũng chưa thể đưa ra những câu trả lời thỏa đáng. Hiện nay vẫn chưa có định nghĩa cụ thể về giá thị trường, khung giá thị trường, vì giá trị thị trường bất động sản luôn biến động. Trên thực tế, giá thị trường có thể là giá người sử dụng đất giao dịch với nhau trên thực tế.

       Giá đất do Nhà nước quy định:

     Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường đất bị thu hồi và đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

2. Quản lý Nhà nước về giá đất

2.1. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 

      Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất được thực hiện theo các nguyên tắc sau đây: 

  • Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; 
  • Theo thời hạn sử dụng đất; 
  • Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; 
  • Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
[caption id="attachment_11150" align="aligncenter" width="450"]Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định Quản lý Nhà nước về giá đất[/caption]

       Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc định giá đất được thực hiện bằng các phương pháp sau: 

  • Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. 
  • Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). 
  • Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. 
  • Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
  • Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành. 

2.2. Khung giá đất

      Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

2.3. Bảng giá đất

     Bảng giá đất được quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013. Theo đó, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần, được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

2.4. Quyết định giá đất cụ thể

       Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

       Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường.

2.4. Tư vấn xác định giá đất 

      Theo Điều 115 Luật Đất đai 2013 thì tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

  • Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;
  • Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan;
  • Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.

     Trên đây là quy định của pháp luật về vấn đề quản lý nhà nước về giá đất. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Luật Toàn Quốc qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi thư về địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.      Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!      Trân trọng./.                                     

Tư vấn miễn phí gọi: 1900 6178