CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ LÀ TÀI SẢN DUY NHẤT

Kiến thức của bạn:

     Nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà là tài sản duy nhất là bao nhiêu?

Kiến thức của Luật sư:

Cơ sở pháp lý:

• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007,
• Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2012
• Nghị định 65/2013/NĐ-CP
• Thông tư 111/2013/TT-BTC
• Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân

Nội dung kiến thức về vấn đề chuyển nhượng nhà là tài sản duy nhất:

1. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở

     Các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007; được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung 2012 và được hướng dẫn tại Khoản 5 Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP và khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, bao gồm:

     "a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

     b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

     b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

     b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

     c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành tron tương lai.

     d) Thu nhập từ chuyể nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.

     đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

     e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

     g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.” [caption id="attachment_70082" align="aligncenter" width="450"] chuyển nhượng nhà là tài sản duy nhất[/caption]

     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, thu nhập bạn nhận được phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

     Cách tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cụ thể: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

     Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà là tài sản duy nhất

     Thông thường, khi chuyển nhượng nhà ở, người chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế TNCN theo quy định tại mục 1.; tuy nhiên khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định: "2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

     Do đó, căn cứ quy định trên, bạn có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn nhà duy nhất. 

     Tuy nhiên, để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn nhà duy nhất thì căn nhà nhà đó phải đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cụ thể là:

     Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

     Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
• Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

      Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

     Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

     Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Bài viết tham khảo:

• Mức thu nhập để tính thuế thu nhập cá nhân như thế nào
• Căn cứ tính thuế đối với người nộp thuế thu nhập cá nhân là thực tập sinh

     Để được tư vấn chi tiết về Nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà là tài sản duy nhất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.