NHÀ Ở THỰC TẾ KHÁC NHÀ Ở TRONG SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn: 

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: hiện nay tôi đang mua nhà đất, sổ đỏ lô đất được cấp năm 2013 có tài sản trên đất là nhà ở cấp 4, đến năm 2015 chủ nhà xây nhà 4 tầng có giấy phép xây đầy đủ, đến năm 2018 chủ nhà bán lại cho tôi lô đất đã xây nhà 4 tầng này và chỉ sang tên cho tôi sổ đỏ đã xây nhà cấp 4 như năm 2013. Vậy việc chuyển sổ đỏ như này đã đúng luật chưa, tôi nhận sổ đỏ đất với nhà cấp 4 mà nhà đã xây 4 tầng rồi thì có ảnh hưởng gì không? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về vấn đề nhà ở thực tế khác nhà ở trong sổ đỏ, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nội dung tư vấn về vấn đề nhà ở thực tế khác nhà ở trong sổ đỏ:

1. Chứng nhận nhà ở gắn liền với đất

     Đối với những tài sản gắn liền với đất như: nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng,... nếu hợp pháp sẽ được chứng nhận ở trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đối với những tài sản đó.

     Việc chứng nhận nhà ở gắn liền với đất được quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

     "Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu khi có một trong những giấy tờ sau:

     Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

     ...."

     Như vậy, chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất khi có một trong các giấy tờ quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP. [caption id="attachment_68801" align="aligncenter" width="450"] Nhà ở thực tế khác nhà ở trong sổ đỏ[/caption]

2. Làm thế nào khi nhà ở thực tế khác nhà ở trong sổ đỏ?

     Đối với trường hợp của bạn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng nhận nhà ở gắn liền với đất là một ngôi nhà cấp bốn, còn trên thực tế bạn mua là căn nhà bốn tầng. Như vậy, đã có sự sai lệch về phần tài sản gắn liền với đất. Sự sai lệch ở đây là do bên gia đình bạn mua nhà đất đã chỉ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với ngôi nhà cấp bốn mà không đăng ký biến động đối với căn nhà 4 tầng hiện tại.

     Theo nội dung tại mục 1. trên, nếu căn nhà bốn tầng của bạn có giấy phép xây dựng đầy đủ, hợp lệ, hợp pháp theo quy định của pháp luật về xây dựng thì có thể được chứng nhận tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, do giấy phép xây dựng lúc này đang đứng tên bên bán chứ không phải gia đình bạn nên sau khi thực hiện thủ tục hoàn công đối với nhà 4 tầng thì giấy chứng nhận ngôi nhà sẽ thuộc về bên bán nhà cho bạn chứ không phải gia đình bạn.

     Bạn cần phải lưu ý, khi thực hiện hợp đồng mua bán, hợp đồng có thể hiện nội dung là bán đất và ngôi nhà cấp 4 hay ngôi nhà 4 tầng hay không; vì nếu hợp đồng chỉ mua bán mình đất thì bạn không có quyền sử dụng với ngôi nhà đó.

     Nếu hợp đồng có thể hiện việc mua bán nhà cấp 4 thì bạn phải bảo bên bán thực hiện xong thủ tục hòan công với ngôi nhà 4 tầng và phải đăng ký biến động đất đai (đăng ký tài sản gắn liền với nhất); sau đó, hai bên thực hiện lại việc chuyển nhượng ngôi nhà 4 tầng thông qua hợp đồng có công chứng để bạn đi thực hiện thủ tục sang tên.

     Nếu hợp đồng mua bán là ngôi nhà 4 tầng, thì sau khi bên bán thực hiện xong thủ tục hoàn công, bạn có thể đem hợp đồng mua bán đất và ngôi nhà 4 tầng thực hiện thủ tục sang tên bạn.

     Bạn tham khảo bài viết: 

• Đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận
• Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai và thủ tục đăng ký biến động đất đai

     Để được tư vấn chi tiết về nhà ở thực tế khác nhà ở trong sổ đỏ quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. Xin chân thành cảm ơn.

     Trân trọng./