MUA ĐẤT KHI KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn về mua đất khi không có sổ đỏ: 

Xin chào quý luật sư

Tôi có dự tính mua một mảnh đất nhưng còn băn khoăn về pháp lý mong được giúp đỡ. Mảnh đất này vốn là đất trồng lúa nương của một hộ dân người Bana từ mấy chục năm trước (có thể trước 1975). Năm 2012, mảnh đất được bán lại cho một người Kinh trong xã dưới hình thức giấy viết tay, có sự làm chứng của một người già làng sống ở làng đó, không có công chứng của chính quyền. Từ 2012 đến nay mảnh đất vẫn để hoang, không canh tác và hiện có một số cây hoang dại. Xung quanh là nương rẫy của người Bana và đất trống. Trên đỉnh núi, cách vị trí mảnh đất khoảng 500m là cánh rừng nguyên sinh.

Câu hỏi đặt ra:

1. Làm sao để xác định mảnh đất đó hiện tại thuộc diện đất gì theo quy định của chính quyền? Có thuộc khu vực đất rừng của nhà nước không?

2. Nếu tôi mua lại mảnh đất từ chủ hiện tại thì có hợp pháp không? Nếu hợp pháp thì cần làm hợp đồng như thế nào để có thể công chứng tại chính quyền xã và quyền lợi được bảo vệ? Những giấy tờ và thủ tục cần thiết.

3. Với lịch sử mảnh đất như trên thì sau này có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Nếu có thì thủ tục ra sao?

Cảm ơn rất nhiều vì đã giúp đỡ!

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề mua đất khi không có sổ đỏ

Chào bạn, luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về mua đất khi không có sổ đỏ, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn về vấn đề mua đất khi không có sổ đỏ như sau:

1. Căn cứ pháp lý về vấn đề mua đất khi không có sổ đỏ

• Luật đất đai 2013
• Thông tư 34/2014/TT-BTNMT

2. Nội dung tư vấn về vấn đề mua đất khi không có sổ đỏ

     Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất bạn có ý định mua đã được sử dụng từ lâu nhưng không có sổ đỏ. Bạn muốn biết tính pháp lý của mảnh đất như thế nào, cách thức mua mảnh đất đúng pháp luật và thủ tục cấp sổ đỏ cho mảnh đất đó. Sau đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi:

2.1. Thủ tục chuyển nhượng (mua bán) đất đai 

2.1.1 Điều kiện mua bán đất đai

     Theo điều 188 luật đất đai 2013, điều kiện mua bán đất đai là:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Ngoài ra, nếu mảnh đất là đất trồng lúa thì hộ gia đình, cá nhân mua đất phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp. 

     Như vậy, trong trường hợp của bạn, mảnh đất trên chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận) thì không thể thực hiện việc mua bán đất đai. 

2.1.2 Thủ tục mua bán đất đai

     Nếu các bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo pháp luật thì các bên thực hiện theo các bước sau:

     Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất đai

     Bên mua và bên bán ký kết hợp đồng mua bán và phải đi công chứng/chứng thực tại Văn phòng công chứng có trụ sở cùng tỉnh với nơi có đất. 

     Bước 2: Sang tên đất

     Để hiểu rõ hơn về thủ tục này, bạn tham khảo bài viết: Thủ tục sang tên sổ đỏ năm 2019.

Để xác định điều kiện cấp sổ đỏ cho mảnh đất, bạn có thể tham khảo bài viết: Điều kiện cấp sổ đỏ đất ở lần đầu bao gồm những gì? [caption id="attachment_190546" align="aligncenter" width="450"] Mua đất khi không có sổ đỏ[/caption]

2.2. Cách kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất 

     Để kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất, bạn có thể tham khảo cách thức:

     Thứ nhất, từ người sử dụng đất:

     Theo khoản 16 điều 3 luật đất đai 2013:

     Nếu có giấy chứng nhận thì bạn có thể xác định người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất,...

     Thứ hai, từ Ủy ban nhân dân xã/huyện nơi có đất: 

Theo điều 9 thông tư 34/2014/TT-BTNMT, sửa đổi tại thông tư 24/2019/TT-BTNMT, thì các hình thức khai thác thông tin đất đai:

• Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
•  Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai.
• Các thông tin đất đai được công bố công khai như sau:
  • Danh mục dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai;
  • Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
  • Khung giá đất, bảng giá đất đã công bố;
  • Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai;
  • Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.

     Thứ ba, hỏi thăm thông tin từ hàng xóm xung quanh mảnh đất. 

     Như vậy, để xác định tính pháp lý của mảnh đất, bạn có thể tìm hiểu thông qua các nguồn như người sử dụng đất hiện tại, từ cơ quan địa chính nhà nước, ...

     Bài viết tham khảo: 

• Sổ đỏ và thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu
• Chi phí cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của pháp luật

     Để được tư vấn chi tiết về mua đất khi không có sổ đỏ, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.         

Chuyên viên: Quỳnh Dinh