MUA ĐẤT CỦA CƠ SỞ TÔN GIÁO CÓ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG?

Câu hỏi của bạn:

      Xin chào quý công ty!

     Nguyên là chúng tôi có khu đất nhưng vướng các thủ tục sau nhờ Công ty tư vấn giúp.

     Năm 2009 gia đình tôi có một khu đất có nhà và có giấy quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng kè sát chùa, nhưng tháng 04/2009 khi nhà nước phóng đường, chia Chùa ra làm 2 mảnh đất khác nhau, mảnh đất có chánh điện và sát nhà tôi là mảnh chính, bên kia là mảnh nhỏ và là phụ. (Xin nói thêm là Chùa này không nằm trong giáo hội phật giáo Việt Nam và đất chùa không phải đất nhà nước cấp, và khi phóng đường nhà nước có đền bù cho Chùa)

     Nguyên trụ trì mới ngỏ ý lấy khu đất có nhà của chúng tôi cho chùa vuông vức và cũng có ý lấy thêm kinh phí để trùng tu và xây tháp vì lúc này Chùa nhìn rất xác sơ và không có cổng cũng như xuống cấp trầm trọng. Bù lại, Chùa đổi miếng đất dối diện cho tôi. Ông có giấy tờ viết tay chứng minh rằng ông mua với tư cách cá nhân từ một người khác vào năm 1971. Chúng tôi nhận mảnh đất này và xây dựng nhà ở từ năm 2010 cho đến nay, cùng có mở một quán cơm chay (Có giấy phép hoạt động và đóng thuế đầy đủ). Hiện chúng tôi muốn làm sổ đỏ, không biết có được hay không và thủ tục ra sao nhờ Đoàn tư vấn giúp ạ. Chúng tôi ở và sinh hoat từ năm 2010 đến nay không xảy ra bất cứ tranh chấp gì (các chứng từ chúng tôi có gồm, giấy hoán đổi đất có chữ ký và mộc của Chùa, giấy cá nhân và ban hộ trì tam bảo xác nhận đây không phải là đất tôn giáo, xin nói thêm là khu chụp bản đồ địa chính thì hiện trạng đất này ghi là đất tôn giáo)

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về Mua đất của cơ sở tôn giáo có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai

Nội dung tư vấn:

     1. Đất của cơ sở tôn giáo có được phép chuyển nhượng không?

     Một là, Khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định cơ sở tôn giáo gồm: “Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo”

     Hai là, Đất của cơ sở tôn giáo theo Điều 159 Luật đất đai 2013 quy định là: “Đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết định diện tích đất giao cho cơ sở tôn giáo”; thuộc loại đất sử dụng ổn định lâu dài (tại Khoản 7 Điều 125 Luật đất đai 2013)

     Và cơ sở tôn giáo nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất (tại điểm g, khoản 1, Điều 169, Luật Đất đai 2013) “g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất;…”

     => Như vậy, đất của cơ sở tôn giáo là loại đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cấp tỉnh) căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt quyết định giao cho cơ sở tôn giáo được cấp phép hoạt động. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo thì điều kiện phải là: cơ sở tôn giáo phải được cấp phép hoạt động; đất không có tranh chấp; không phải là đất nhận chuyển nhượng, tặng cho sau ngày 01 tháng 07 năm 2004 (khoản 4 điều 102 luật đất đai 2013) quy định.

     Ba là, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo

     Căn cứ Điều 181 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của cơ sở tô giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất như sau:

     "1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

     2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”

     Năm 2009, 2010 bạn tiến hành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chùa, căn cứ theo luật đất đai 2003 đang có hiệu lực thi hành tại thời điểm đó, tại điều Điều 117 quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất được quy định như sau:

     "1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này.

     2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất."

     => Điều này chứng tỏ rằng cơ sở tôn giáo được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức.

     Tuy nhiên, hiện tại theo thông tin mà bạn cung cấp thửa đất mà gia đình mà bạn mua bán năm 2010 là thuộc quyền sử dụng của sư trụ trì, không liên quan gì tới chùa. Hiện thửa đất mà bạn mua bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ mua bán viết tay với bên đã bán cho sư trụ trì. Theo điều 106 luật đất đai 2003, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất  

     Như vậy, việc bạn mua bán thửa đất với sư trụ trì mà chỉ có giấy tờ viết tay là không có giá trị theo quy định pháp luật. [caption id="attachment_52746" align="aligncenter" width="343"] Đất của cơ sở tôn giáo[/caption]

     2. Nhận chuyển nhượng đất của cơ sở tôn giáo có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không

     Hiện nay, theo quy định mới nhất tại nghị định 01/2017/NĐ- CP tại khoản 54, điều 2 sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 82 nghị định 43/2014/NĐ- CP:

     "1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

     a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

     b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

     c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

     => Đối chiếu với trường hợp của bạn, mua bán năm 2010 nếu bạn có giấy tờ theo quy định tại điểm b nêu trên và đáp ứng các điều kiện của khoản 2 điều 101, điều 18 nghị định 43/2014/NĐ- CP và không thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điều 19 nghị định 43/2014/NĐ- CP, thì sẽ được lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Tuy nhiên, theo bạn thông tin giấy tờ mà bạn mua bán ghi nhận quyền sử dụng đất đó thuộc về sư trụ trì nhưng “khu chụp bản đồ địa chính thì hiện trạng đất này ghi là đất tôn giáo”, chúng tôi tạm thời ghi nhận khu chụp bản đồ mà bạn miêu tả là một phần của hồ sơ dữ liệu đất đai của thửa đất bạn mua bán. Vậy nên để biết chính xác trong trường hợp của bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thì bạn có thể hỏi ý kiến (hỏi trực tiếp hoặc gửi bằng văn bản) cho cơ quan Tài nguyên môi trường cấp huyện, hoặc xã để được giải đáp. Bạn cũng có thể gửi đơn theo mẫu tới cơ quan tài nguyên môi trường cấp huyện để xem xét hồ sơ lưu tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cụ thể như thế nào; từ đó có thể thẩm định được liệu thửa đất của bạn có đủ điều kiện cấp sổ hay không. 

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

     Có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất cơ sở tôn giáo không?

     Tải mẫu báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo

      Để được tư vấn về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.