MUA BÁN CHUNG CƯ CHƯA CÓ SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn:

     Tôi chính chủ cần bán căn hộ chung cư diện tích 60m2 nhưng chưa có sổ đỏ. Tư vấn giúp tôi thủ tục chuyển nhượng cho bên mua. Tôi có trách nhiệm thanh toán các phí để làm thủ tục sang tên, sổ đỏ không? Thời gian thực hiện cần bao lâu để hoàn tất mọi thủ tục (giao được sổ đỏ cho bên mua).

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật nhà ở 2014;
• Thông tư 19/2016/TT-BXD

Nội dung tư vấn về mua bán chung cư chưa có sổ đỏ:

1. Mua bán chung cư chưa có sổ đỏ được không?

     Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014 quy định: “2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”

     Theo đó, trong trường hợp của bạn, tuy căn hộ chưa được cấp sổ đỏ nhưng nếu đã có biên bản bàn giao căn hộ và có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì bạn có thể thực hiện mua bán chung cư chưa có sổ đỏ cho người mua dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

     Khoản 1 điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư như sau:

     "Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.."

    Như vậy, bạn có đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ đỏ cho người khác. [caption id="attachment_94808" align="aligncenter" width="450"] Mua bán chung cư chưa có sổ đỏ[/caption]

2. Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ đỏ.

     Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định gồm các bước như sau:

     Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật

     Hợp đồng chuyển nhượng cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

     Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực bao gồm:

•  07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; 
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

     Bước 2: Sau khi thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính như thuế, phí, lệ phí (Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo vẽ,...)cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

     Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; 
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; 

     Theo đó, sau khi nhận được hồ sơ yêu cầu xác nhận thì chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản 3 điều 33 nghị định này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

• 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

     Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

     Theo đó, sau khi bạn chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng sẽ tự thực hiện các vấn đề liên quan với chủ đầu tư để yêu cầu cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

Bài viết tham khảo:

• Thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ đỏ

• Làm thế nào để bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng?

    Để được tư vấn chi tiết về mua bán chung cư chưa có sổ đỏ, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.