MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ ĐẤT THUÊ

     Một số trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất là đất thuê.

Kiến thức của luật sư

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

Nội dung kiến thức

     Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất theo Điều 167 Luật Đất đai 2013. Đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê hàng năm, người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên trên thực tế có một số trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất có những vướng mắc cần giải quyết; và đã được Luật đất đai 2013 quy định, hướng dẫn thực hiện.

     1. Thế chấp quyền sử dụng đất là đất thuê lại của tổ chức

     Căn cứ khoản 2 điều 210 Luật đất đai: Người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê vào ngân sách nhà nước. Áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

     Căn cứ khoản 1 điều 32 nghị định 46/2014/NĐ-CP: số tiền thuê đất một lần được xác định trên cơ sở thời gian, diện tích đất đã cho thuê lại, đơn giá thuê đất hàng năm theo đơn giá thuê đất tại thời điểm cho thuê lại đất (theo nguyên tắc sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm thì tăng 15% so với chu kỳ trước đó); và được trừ số tiền thuê đất hàng năm đã nộp cho nhà nước từ thời điểm cho thuê lại đất.

     Như vậy, sau khi nhà đầu tư nộp đủ tiền thuê đất một lần cho Nhà nước thì tổ chức thuê lại có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. [caption id="attachment_52700" align="aligncenter" width="450"] Thế chấp quyền sử dụng đất là đất thuê[/caption]

      2. Thế chấp quyền sử dụng đất là đất thuê sắp hết thời hạn cho thuê

     Căn cứ khoản 3 điều 210 Luật đất đai: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp 1/7/1014; khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.

     Như vậy, để thế chấp quyền sử dụng đất sắp hết thời hạn cho thuê, hộ gia đình cá nhân cần làm đơn xin gia hạn sử dụng đất để thế chấp được thời hạn lâu dài hơn.

     3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất với đất nằm trong quy hoạch

     Khoản 2, khoản 3 điều 49 Luật đất đai quy định:

     “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

     3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

     Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

     Như vậy, với đất nằm trong quy hoạch nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

     Một số bài viết tham khảo:

     Thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản

     Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất

     Bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ gì?

     Để được tư vấn chi tiết về Một số trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất là đất thuê, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. 

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.