Lưu ý khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

17:36 21/05/2019

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cần chú ý: Điều kiện để được thế chấp, hồ sơ thế chấp, mục đích đảm bảo để mua chính căn hộ,...

Lưu ý khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp Luật Đất Đai
19006500
Tác giả:
Đánh giá bài viết

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Câu hỏi về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Chào luật sư, tôi có một vấn đề muốn nhờ Luật sư tư vấn như sau: Gia đình tôi có ký kết mua một căn hộ tại chung cư X nhưng theo hợp đồng mua bán đã ký kết với chủ đầu tư thì đến tháng 12/2019 chúng tôi mới được bàn giao căn hộ. Tuy nhiên hiện tại gia đình tôi đang gặp chút khó khăn về tài chính và cần ngay một khoản tiền. Gia đình tôi biết được pháp luật có cho phép việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không biết quy định cụ thể như thế nào. Vậy nay xin Luật sư tư vấn cho chúng tôi biết về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định thế nào và gồm những loại giấy tờ gì? Rất mong nhận được phản hồi từ Luật sư. Tôi xin chân thành cám ơn!!

Câu trả lời về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Chào bạn, Luật Toàn Quốc cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trên cơ sở quy định của pháp luật, chúng tôi xin đưa ra những quan điểm tư vấn về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

1. Căn cứ pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2. Nội dung tư vấn về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu. Chính vì đặc điểm đang trong quá trình xây dựng và thực tế chưa chưa được nghiệm thu nên trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù đòi hỏi có những cơ chế pháp lý riêng biệt để đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự. Thế chấp cũng là một loại giao dịch bảo đảm, đối với tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong lai thì cần lưu ý những điểm sau để đảm bảo an toàn giao dịch:

2.1 Điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Trong quy định của pháp luật về kinh doanh doanh bất động sản, chủ thể được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm cả chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân. Đối với trường hợp của bạn là cá nhân mua nhà ở chung cư của chủ đầu tư khác, do đó việc bạn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được áp dụng trong trường hợp quy định tại Điều 147 Luật nhà ở 2014 như sau:

Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 2. ..., tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Như vậy có thể thấy trường hợp bạn thế chấp căn hộ chung cư của mình chỉ để áp dụng cho việc mua chính căn hộ đó mà không áp dụng cho việc thế chấp để dùng tiền vào việc khác. Mặt khác theo quy định tại Thông tư 26/2015/TT - NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì để có thể thế chấp căn chung cư này bạn phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Có thể thấy việc áp dụng quy định cho phép cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để được mua chính căn hộ đó giúp ích cho họ rất nhiều bởi giảm được nỗi lo về chi phí mua nhà, nhưng bên cạnh đó làm giảm đi mục đích vay vốn từ phía bên thế chấp bởi việc thế chấp chỉ áp dụng vào mục đích mua nhà. Tuy nhiên, việc pháp luật cho phép thực hiện giao dịch thế chấp với cá nhân đối với tài sản hình thành trong tương lai là bước tiến mới quan trọng trong quá trình phát triển của lập pháp. [caption id="" align="aligncenter" width="444"]

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai[/caption]

2.2 Hồ sơ về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Vì nhà ở hình thành trong tương lai hiện chỉ tồn tại trên các giấy tờ chưa được cấp Giấy chứng nhận, do đó việc quy định về hồ sơ để có thể thực hiện thế chấp đòi hỏi rất chặt chẽ, việc quy định các thành phần của hồ sơ vừa đảm bảo lợi ích của chính người thế chấp cũng như phía ngân hàng nhận thế chấp. Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 26/2015/TT - NHNN thì hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với trường hợp cá nhân mua nhà của chủ đầu tư trong dự án xây dựng thì hồ sơ bao gồm:

Điều 9. Hồ sơ thế chấp 3. Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở: a) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc); b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc); c) Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc); d) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật; đ) Các giấy tờ khác (nếu có).

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, Ngân hàng nơi bạn thế chấp tài sản có quyền được yêu cầu các loại giấy tờ cần thiết, có thể là biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của chung cư. Việc chứng minh đã đóng tiền mua nhà bạn có thể căn cứ vào các biên lai thu tiền từ phía chủ đầu tư hoặc nếu chuyển qua Ngân hàng thì có thể dựa vào thông tin chuyển khoản của mình để chứng minh hồ sơ hợp lệ. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là loại hợp đồng bảo đảm do đó khi ký kết với ngân hàng bạn cần xem xét kỹ tất cả các điều khoản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của hai bên và đặc biệt cần quan tâm đến điều khoản giải chấp. Đây là điều quan trọng bởi nếu không thực hiện giải chấp thì bạn không thể sở hữu căn hộ của mình, mặt khác có thể phải trả lãi suất cao cho phần tiền đã vay. Ngoài ra bạn có thể tham khảo:

Để được tư vấn chi tiết về vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Phạm Chơn

Gọi cho luật sư

Tư vấn qua Zalo

Yêu cầu dịch vụ

Soạn đơn/Hợp đồng